全球資本流動(dòng)，房地產(chǎn)作為保值增值“蓄水池”，將迎來哪些變化？

當(dāng)?shù)貢r(shí)間18日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)結(jié)束為期兩天的貨幣政策會(huì)議，宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)為4.75%至5%，即降息50個(gè)基點(diǎn)，這是美聯(lián)儲(chǔ)自2020年以來首次降息，且力度高出機(jī)構(gòu)預(yù)期。

9月19日上午，三大指數(shù)拉升翻紅、持續(xù)走強(qiáng)。截至上午11時(shí)，滬指漲0.49%，深證成指漲1.18%，創(chuàng)業(yè)板指漲0.91%。多個(gè)地產(chǎn)股大漲，A股天地源、中交地產(chǎn)漲停，金地集團(tuán)漲8%，光大嘉寶、渝開發(fā)漲6%，萬科A漲5%；港股金地商置漲18%，佳兆業(yè)漲18%，禹洲集團(tuán)漲17%，世茂集團(tuán)漲11%，富力地產(chǎn)漲10%。

美聯(lián)儲(chǔ)大幅度降息會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)生怎樣的影響？

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，美聯(lián)儲(chǔ)降息可能會(huì)增加全球資本的流動(dòng)性，資金從美國(guó)流出，尋找更高收益的機(jī)會(huì)，這可能促使部分資金流向人民幣資產(chǎn)；此外，隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息，全球貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻念A(yù)期成為現(xiàn)實(shí)，寬松潮蔓延，資本流動(dòng)性加大，房地產(chǎn)一向是資產(chǎn)保值增值的“蓄水池”，市場(chǎng)有望得到進(jìn)一步提振。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)記者表示，美聯(lián)儲(chǔ)一次性降息50個(gè)基點(diǎn)，意味著全球的貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑Y本有望回流，短期從信心層面看這是一個(gè)好的開端，此前美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息，給發(fā)展中國(guó)家造成了較大壓力，接下來無論是總體經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)，將有趨好跡象。對(duì)于企業(yè)來說，境外美元債資金成本也將有所下降，如果未來一到兩年是一個(gè)降息周期，那么對(duì)于出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組推進(jìn)也較為有利。

研究機(jī)構(gòu)克而瑞認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)降息通常會(huì)刺激全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，可能推動(dòng)大宗商品價(jià)格上漲，但考慮到當(dāng)前行情，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)底部還未完全到來，還要看接下來的貨幣政策和財(cái)政政策力度能否跟上，此外，降息被視為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，可能提升全球市場(chǎng)的信心，投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的樂觀態(tài)度可能帶來行業(yè)預(yù)期回升。

國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一惠譽(yù)在年中時(shí)曾預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)將在9月開始降息，并將在12月再次降息，未來12-18個(gè)月全球利率將以較慢的速度下降，惠譽(yù)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)預(yù)測(cè)進(jìn)行了上調(diào)。

從房地產(chǎn)大宗市場(chǎng)表現(xiàn)來看，外資在中國(guó)的房地產(chǎn)大宗交易中，近年來一直是一股活躍力量。

2018年-2019年，外資鐘情于配置中國(guó)核心一線城市的商辦物業(yè)，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2018年上海大宗交易市場(chǎng)中，外資買家成交占比高達(dá)69%，占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)。

2020年新冠疫情發(fā)生后，中國(guó)的工業(yè)園區(qū)、高標(biāo)準(zhǔn)物流地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模發(fā)展，包括高盛、黑石、華平、嘉民、領(lǐng)展、易商紅木等外資機(jī)構(gòu)紛紛入局。在這個(gè)階段，外資的“投資軌跡”從收購北上廣深商辦寫字樓擴(kuò)大到長(zhǎng)租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等多種類型項(xiàng)目。

2021年下半年以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)深度調(diào)整，房地產(chǎn)信托違約增加，不良資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)，有外資開始關(guān)注國(guó)內(nèi)這部分風(fēng)險(xiǎn)高、收益高的不良資產(chǎn)，有外資配置中國(guó)出險(xiǎn)房企的債券與股票，也有外資成立特殊的基金，專門在中國(guó)尋找被低估或者大減價(jià)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

美聯(lián)儲(chǔ)自2022年3月至2023年7月開啟高達(dá)11次的連續(xù)加息，累計(jì)加息幅度達(dá)525個(gè)基點(diǎn)。過去一年間，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間維持在5.25%至5.5%之間，為23年來最高水平。

在這之后，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗投資的表現(xiàn)略趨平淡，風(fēng)頭被國(guó)內(nèi)投資者壓過。以北京、上海為例，2023年北京大宗交易市場(chǎng)全年共錄得576億元，同比上升89.1%，但買家多為國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資；2023年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得115宗、合計(jì)806億成交，成交總額同比下降8.9%，投資者以個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)為主，國(guó)企買家市場(chǎng)占有率顯著攀升。2024年上半年，上海房地產(chǎn)大宗交易依然活躍，交易宗數(shù)達(dá)到50宗，但依然是國(guó)內(nèi)投資者占主導(dǎo)的格局。

張宏偉表示，目前美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50個(gè)基點(diǎn)，只能帶來短期影響、帶來信心層面的提升，但如果接下來有一個(gè)較長(zhǎng)的降息周期的話，比如累計(jì)達(dá)到150個(gè)基點(diǎn)以上的降幅，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有實(shí)質(zhì)性的影響，核心城市的樓市也有可能升溫。