證券時(shí)報(bào)記者 賀覺淵

9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜。同時(shí)，央行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡(jiǎn)稱《倡議》），明確各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。

央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》，將原“金融16條”中存量融資合理展期政策、經(jīng)營性物業(yè)貸款政策的適用期限延長(zhǎng)至2026年12月31日。央行、金融監(jiān)管總局還發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確在全國層面，對(duì)于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例統(tǒng)一為不低于15%。此外，央行還發(fā)布通知稱，將向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障性住房再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

一攬子政策發(fā)布后，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等跟進(jìn)發(fā)布公告稱，積極響應(yīng)、落實(shí)好市場(chǎng)定價(jià)自律機(jī)制倡議，依法有序開展存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。四大行同時(shí)明確，將于2024年10月31日前對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。

存量房貸利率批量調(diào)整

《倡議》明確2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對(duì)符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場(chǎng)化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。

在批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期。

多數(shù)存量房貸利率降至

不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)

《倡議》明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加點(diǎn)幅度高于“減30個(gè)基點(diǎn)”的存量房貸加點(diǎn)幅度批量調(diào)整至不低于“減30個(gè)基點(diǎn)”。

簡(jiǎn)單來說，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)。北京、上海、深圳三地的二套及以上存量房貸需考慮當(dāng)?shù)卣呦孪蕖?/p>

值得注意的是，由于重定價(jià)日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅還將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至全國新發(fā)放房貸利率附近。

假設(shè)借款人調(diào)整前的存款房貸利率為L(zhǎng)PR加55基點(diǎn)即4.75%（4.2%加55個(gè)基點(diǎn)），假設(shè)10月21日公布的5年期以上LPR降為3.65%，且2025年1月1日為重定價(jià)日。批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%減30個(gè)基點(diǎn)），2025年1月1日重定價(jià)日后將降至3.35%（3.65%減30個(gè)基點(diǎn)）。

對(duì)于固定利率存量房貸的，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為L(zhǎng)PR減30個(gè)基點(diǎn)。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%（即LPR加15個(gè)基點(diǎn)），再將“加15個(gè)基點(diǎn)”調(diào)整為“減30個(gè)基點(diǎn)”，最終為3.55%。

對(duì)于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限。例如，北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為L(zhǎng)PR減25個(gè)基點(diǎn)。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時(shí)，加點(diǎn)分別調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)和LPR減25個(gè)基點(diǎn)。

由于本次調(diào)整復(fù)雜，權(quán)威專家建議，10月12日后，借款人關(guān)注自己承貸銀行的具體調(diào)整細(xì)則。

漸進(jìn)有序緩釋

新老房貸利率矛盾

根據(jù)現(xiàn)行存量房貸利率合同約定，存量房貸利率由LPR和加點(diǎn)幅度（加點(diǎn)幅度可為負(fù)值）形成，加點(diǎn)幅度主要反映合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會(huì)在重定價(jià)后跟隨LPR同幅度變化。

本次央行公告允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。央行負(fù)責(zé)人指出，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。

后續(xù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利率積累較大利差后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。

權(quán)威專家向證券時(shí)報(bào)記者指出，央行進(jìn)一步深化利率市場(chǎng)化改革，通過增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，完善房貸利率定價(jià)機(jī)制，允許存量房貸與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借貸雙方通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，引導(dǎo)存量房貸利率適時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，降至全國新發(fā)放房貸平均利率水平附近。

取消重定價(jià)周期

最短1年限制

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔，由借貸雙方自主協(xié)商確定。央行公告明確11月1日起，滿足一定條件的借款人可同銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商加點(diǎn)幅度及重定價(jià)周期。

過去較長(zhǎng)一段時(shí)間，受制于商業(yè)銀行系統(tǒng)性能、風(fēng)險(xiǎn)管理水平等客觀條件，中長(zhǎng)期貸款利率一般1年確定1次，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期也要求最短為1年。隨著商業(yè)銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動(dòng)利率貸款都可由借貸雙方協(xié)商確定重定價(jià)周期。為提高貨幣政策傳導(dǎo)效率，央行取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。

對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期。權(quán)威專家指出，重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。

需要說明的是，在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

對(duì)于存量房貸，在10月的批量調(diào)整階段，若一對(duì)一協(xié)商重定價(jià)周期，將嚴(yán)重影響批量調(diào)整進(jìn)度，拖延借款人享受低利率的時(shí)間。因此，商業(yè)銀行會(huì)優(yōu)先調(diào)整存量房貸利率的加點(diǎn)幅度，暫不調(diào)整重定價(jià)周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場(chǎng)化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。

大幅節(jié)約借款人利息支出

截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。2024年前8個(gè)月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

此前，人民銀行行長(zhǎng)潘功勝9月24日在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，將引導(dǎo)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

《倡議》明確，10月31日前將LPR加點(diǎn)幅度高于“減30個(gè)基點(diǎn)”的存量房貸加點(diǎn)幅度批量調(diào)整至不低于“減30個(gè)基點(diǎn)”。調(diào)整后，全部存量房貸加權(quán)平均利率將降至約3.55%，略低于2024年前8個(gè)月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%），全部存量房貸加權(quán)平均利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)降幅為平均值，具體到每個(gè)合同將各有不同。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

權(quán)威專家指出，存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，提升居民消費(fèi)意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，提振信心。

如果考慮到9月27日央行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月LPR可能跟隨下降，在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

此外，考慮到9月27日降準(zhǔn)、降息，預(yù)計(jì)帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行負(fù)債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供必要支撐?！熬C合考慮這些政策措施，對(duì)銀行凈息差的影響基本中性?！睓?quán)威專家對(duì)記者說。