深圳樓市政策調(diào)整官宣后，證券時報·e公司記者走訪多個新盤發(fā)現(xiàn)，項目的咨詢量、帶看量均有所提高，雖然折扣走量仍為主旋律，但是確實有部分項目在一夜之間收縮了前期的優(yōu)惠政策。

在成色不足的“金九”之后，房地產(chǎn)市場迎來了政策密集松綁的利好以及“十一”時間窗口。10月1日，包括深圳在內(nèi)的多個城市樓市新政正式落地，房企紛紛根據(jù)自身情況明確了“十一”的銷售政策，目標(biāo)是實現(xiàn)量價齊增。

根據(jù)行舟深房提供的備案/過戶數(shù)據(jù)，9月30日深圳新房、二手房成交量均環(huán)比有所提升，其中新房成交61套，較9月29日增長38%，比9月日均表現(xiàn)略佳。同時，掛盤房源的掛牌均價也有微幅上調(diào)。

網(wǎng)紅盤人氣較佳

近日，北上廣深樓市一同迎來大幅調(diào)整。

深圳在限購和首付比例方面，深戶家庭可以在非核心區(qū)增購1套住房，核心區(qū)要求的非本地戶籍社保年限由3年降至1年，并取消非核心區(qū)限購。同時，首付比例均由此前的20%降至15%，二套首付比例由30%降至20%。兩項均旨在進(jìn)一步降低購房門檻，更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

記者在位于深圳“非核心區(qū)”的一處網(wǎng)紅樓盤看到，樓盤人氣頗佳，有數(shù)十個車位的看房的停車場基本已經(jīng)停滿，還沒走近大堂就已經(jīng)可以聽到喧囂的討論聲。

在售樓大廳，同時看盤的五六組客人將沙盤圍成了一圈，中間多個地產(chǎn)銷售連珠炮式的介紹周邊配套以及國慶期間的價格政策。在洽談區(qū)，從樣板間返回多組看房客人，正在與銷售人員溝通價格折扣。

記者在探訪該樓盤時，恰好碰上成交客戶正在砸金蛋?！胺孔游覀兤鋵嵰呀?jīng)看了很久，這一輪政策出來之后一些房子有折扣回收的趨勢。我們家買房子是剛性的需求，想了想還是不再猶豫，買完安心過節(jié)了。”這對客戶對記者分享道。

“我們這個盤近段時間一直都賣得比較好，8月份拿下了深圳在售住宅的成交套數(shù)、成交面積雙第一。不過，今天的客流量確實比此前更大一些，這還是個工作日。大部分的客戶均為前期到訪過的意向客戶以及改善型客戶，此前出于觀望情緒或首付限制沒有出手?！变N售人員告訴記者，“價格方面，國慶期間基本還是維持此前的銷售政策，暫時沒有大的調(diào)整安排?！?/p>

在位于深圳“核心區(qū)”的另一處新樓盤，該樓盤雖然沒有前一樓盤那樣人聲鼎沸，不過同樣也有三四批客戶正在與銷售人員溝通樓盤情況。銷售人員告訴記者，“這個樓盤開盤一個多月，目前景觀優(yōu)質(zhì)的大戶型產(chǎn)品去化較好，目前關(guān)注價格優(yōu)惠的客戶數(shù)量還是比較多，不過暫時我們還是按照八五折的價格進(jìn)行優(yōu)惠折扣?！?/p>

同時，限售政策的松動也引發(fā)了不少市民的討論。采訪中，有市民告訴記者正在規(guī)劃“賣舊購新”的計劃。

在本次政策中，深圳降低了增值稅免征年限，由5年降至2年；同時取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，在取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書后即可上市交易。分析認(rèn)為，深圳本次取消了限售，短期內(nèi)或推動二手房掛牌量增加，但也有利于促進(jìn)二手房市場活躍度提升。

價格政策有所分化

在價格層面，部分房企針對“十一”擬定了特別的促銷計劃。

有受訪房企告訴記者，國慶公司指定房源在前期基礎(chǔ)上額外享有九八折，成交后將再送家電禮包。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近日也呼吁，各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及相關(guān)社會組織應(yīng)立即行動起來，集中力量在今年 10 月份聯(lián)合有關(guān)的社會組織機(jī)構(gòu)，動員支持 100個以上城市參與商品房促銷活動。

不過在政策出爐后，也有一些樓盤流露出“穩(wěn)價”的意圖。部分受訪房企表示，將在國慶期間維持現(xiàn)有推盤節(jié)奏，不做更大規(guī)模的讓價。

有中介告訴記者，在新政發(fā)布后，一些在售樓盤雖然仍整體維持85折的折扣幅度，但是一些組合優(yōu)惠已經(jīng)收回，當(dāng)下購買價格較政策發(fā)布前其實有了一點提升。二手房市場也有類似，“在今天，我們門店15%的掛牌客戶已經(jīng)來電，計劃上調(diào)其掛牌的二手房房價?！?中介人士透露。

事實上， 保價乃至升價的聲音在近期頗為常見。保利發(fā)展旗下多個城市項目近日公布了“保價計劃”，如果未來同類房屋的銷售折扣低于當(dāng)前折扣，買方可以無理由退房。9月28日，河南本地房企卓凱置業(yè)發(fā)布通知稱，自9月30日24時起，旗下樓盤常綠金水宸苑的在售房價全線上漲2%，該項目位于河南鄭州核心區(qū)域金水區(qū)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，當(dāng)前很多城市房價出現(xiàn)明顯下跌，房價下跌，購房者就不愿意進(jìn)場出手。如果承諾“保價”，就打消了購房者對房價下降的顧慮，消除購房者觀望情緒，有助于項目的營銷去化。整體來看，房企“保價”，有助于購房者穩(wěn)定房價預(yù)期，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。

不過有房企人士告訴記者，折扣走量仍然是主旋律，畢竟和主體的折扣架構(gòu)框架相比，一些組合優(yōu)惠、贈送禮包其實絕對金額并不高，保價乃至漲價更多的目的還是在于在引導(dǎo)購房者預(yù)期。

業(yè)內(nèi)期待“銀十”

剛剛過去的“金九”成色不佳，政策密集出爐后的“銀十”成為市場矚目的焦點。

以深圳市場為例，根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，9月1日至26日，深圳新房住宅成交1410套/14.40萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比下跌34.11%，成交面積環(huán)比下跌37.04%，成交套數(shù)同比下跌7.60%，成交面積同比下跌6.07%。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會提供的數(shù)據(jù)顯示， 2024年第39周全市二手房（含自助）錄得966套，環(huán)比增長22.9%。該協(xié)會協(xié)會表示，本周受前期國家層面利好政策預(yù)期影響，二手房錄得量出現(xiàn)一定程度回升，隨著9月29日深圳具體優(yōu)化政策的落地，相信后期市場活躍度會出現(xiàn)回升。

上周以來，積極政策密集出臺對市場情緒產(chǎn)生了積極影響，居民置業(yè)意愿出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)，部分項目咨詢量、帶看量也出現(xiàn)了明顯回升。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月24日至29日期間，一線城市日均成交數(shù)據(jù)較9月1日至9月23日均略有好轉(zhuǎn)，但整體尚不明顯。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，目前，深圳樓市需求疲軟、信心偏弱，購房者觀望情緒濃厚，二手市場持續(xù)的以價換量對新房市場也產(chǎn)生了一定沖擊。而本次政策調(diào)整將提振居民購房信心，有望帶動購房需求的釋放，形成非常好的市場預(yù)期，10月深圳樓市成交或?qū)⑻嵘?/p>

龍湖集團(tuán)深港公司營銷負(fù)責(zé)人也告訴記者，伴隨著購房門檻持續(xù)降低，會有更多資金有限、想買二套房客戶上車，近兩天銷售員接到了非常多客戶咨詢，市場已出現(xiàn)較好的反饋?！吧钲诰用褓I房換房的需求還未充分挖掘，新政到來會迎來一波小陽春?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會呼吁，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分利用好“十一”假期等時間窗口，為廣大置業(yè)群眾搭建良好的購銷平臺，切實促進(jìn)商品房銷售。促銷活動應(yīng)力爭取得實效，實現(xiàn)量價齊增。

同時，從政策儲備來看，幾個一線城市后續(xù)或仍有一定的放松空間。比如深圳仍可能全面取消限購政策；地方國企收儲已建成未售新房的配套政策出臺，進(jìn)一步打通收儲價格撮合難度大、收儲資金成本高等收儲卡點問題；金融機(jī)構(gòu)、政府部門降低交易傭金、交易稅費(fèi)、房貸利率等，未來更多穩(wěn)市場的政策仍值得期待。