長三角土拍大戲 綠城366億元暫居榜首 聯(lián)合體拿地成新常態(tài)
來源:21世紀經(jīng)濟報道作者:唐韶葵2024-12-05 10:17

臨近年末,隨著優(yōu)質(zhì)地塊的推出,長三角土拍大戲不斷上演。

11月28日,南京舉行了一場土拍,上架五宗地,其中包括主城區(qū)兩宗低密度宅地。其中,綠城中國溢價拿走了鼓樓濱江地塊,濱江集團則是今年首次走出杭州,以13.51億元拿下江北核心區(qū)G23地塊。

濱江集團是聯(lián)手南京江北新區(qū)管委會旗下的新居建設集團有限公司拿下該地塊的,這也體現(xiàn)了民企持續(xù)投資的一個新路徑。在11月27日和11月28日的上海土拍中,央國企聯(lián)手拿地的現(xiàn)象也不斷出現(xiàn)。

房企強強聯(lián)合投資拿地的背后,是房企風險把控與投資收縮并行的結(jié)果。今年以來,長三角是房企的重要投資區(qū)域,但近期也呈現(xiàn)出一些新的特點,聯(lián)合拿地便是其中之一。

第三方平臺數(shù)據(jù)顯示,2024年1~11月,長三角省級城市上海、南京、杭州、合肥(含下轄縣市區(qū))共計成交土地442宗,成交總建面約2607.03萬平方米,成交總金額約3392.8億元。這一表現(xiàn)居各大城市群之首。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出,年底長三角主要城市的土拍呈現(xiàn)出幾個特征:首先,供地誠意滿滿,很多城市推出較為核心的地塊,提高了房企的參與積極性;其次,房企拿地目的分為兩類,既有新進入核心城市首次拿地,又有補倉需求;第三,產(chǎn)品類型以改善需求為主,主要為核心區(qū)域及外圍低密產(chǎn)品;第四,拿地主體以央國企和少量優(yōu)質(zhì)民企為主。

房企投資策略有別

第三方房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,2024年1月~11月,在長三角區(qū)域拿地最多的房企是綠城中國,以366.75億元的拿地總額獲取25宗地塊。在長三角區(qū)域拿地排名第二的是濱江集團,該公司在長三角市場投資了335.64億元,但僅有15宗地,比綠城中國少了10宗地。

不過,這兩家房企新增土儲的區(qū)域分布并不相同。

濱江集團在2024年的投資力度集中于杭州,僅在南京拿了一宗地。而綠城中國今年在上海、杭州拿地之外,還在蘇州、寧波、嘉興、合肥等城市有所布局。

從時間點上看,不同房企的拿地節(jié)奏也不一致。雖然年末各城市推出的土地質(zhì)量較好,但此前投資力度較大的房企,已在下半年放緩腳步。

9月23日,建發(fā)股份舉行半年度業(yè)績說明會,新任董事長林茂表示,建發(fā)股份堅持“以收定支、以銷定投”的拿地策略,會根據(jù)市場情況和庫存規(guī)模進行適當?shù)难a充,以保持風險在可承受范圍內(nèi)?!敖衲晗掳肽辏绻袌鲂枨蟛蛔?,公司也可能會放緩補庫存的速度?!?/p>

總體來看,上海仍是長三角地區(qū)最具吸引力的城市。

以上海及杭州、南京、合肥等省級城市做對比,2024年1~11月,上海市土地出讓金額最高,但出讓面積是最少的,杭州出讓金額及出讓面積均排名第二,南京土地出讓金排名第三,出讓面積最大。合肥位列面積榜第三,金額榜末位。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出,長三角區(qū)域幾個重點城市中,上海一二手房成交的復蘇是最快的,也最快傳導到土地市場。除上海作為一線城市的吸引力外,房企的投資額度自然也會根據(jù)樓市熱度來分配。

值得注意的是,盡管近期土拍供需兩旺,但從全年來看,長三角主要城市的土地交易熱度大概率仍會低于去年。

首先,土地出讓金有所下滑。截至11月29日,上海今年土地出讓金已達2055億元(含舊改),即便12月還有一次土拍,相比2023年的2867億元,仍然會減少近800億元;相比2022年的3731億元,則會減少1600億元左右。據(jù)好地大數(shù)據(jù),杭州市區(qū)前11月出讓涉宅地63宗,出讓金額997.4億元,同比降幅為36.8%。今年全年,杭州土地出讓金預計僅1157.4億元,低于過去幾年的平均水平。

其次,房企投資力度出現(xiàn)收縮。以濱江為例,2024年1~11月,濱江集團在杭州的拿地金額為357.6億元?。盡管濱江集團在11月的拿地金額有所回升,但仍比去年同期下降了34%。

強強聯(lián)合成趨勢

在長三角土地市場,由于地塊體量較大,參拍的房企主要為年內(nèi)拿地排行榜排名前二十的企業(yè)。其中,“強強聯(lián)合”已成為新趨勢。

11月27日和28日,上海2024年七批次土拍中,華潤置地拿了三宗地,其中有兩宗是以聯(lián)合體形式獲得,包括與建發(fā)、金茂聯(lián)合以15.81億斬獲桃浦地塊,聯(lián)合越秀、中能建溢價40.4%斬獲新楊思地塊。

其中,在浦東新楊思地塊的競拍中,鮮少與其他房企合作的綠城中國,選擇與中國金茂聯(lián)手參與競拍,但未能斬獲。

不只在長三角,大型央國企以聯(lián)合體的姿態(tài)鏖戰(zhàn)土地市場,已成為近期的常態(tài)。12月2日,華潤置地、中海聯(lián)合體以總價185.12億元競得深圳新“地王”。

此外,民企與央國企聯(lián)合拿地的情況也在增多。比如,濱江集團拿到的南京G23地塊,背后的聯(lián)盟方是南京江北新區(qū)管委會旗下的新居建設集團有限公司。

有分析人士指出,一些大型地塊要求的投資金額較大,甚至高達近百億元,加上建安成本,容易造成巨額的資金沉淀。因此,通過聯(lián)合體的方式拿地,能夠提升投資的安全性。

今年以來,房企普遍業(yè)績承壓。企業(yè)一方面要滿足加大投資力度以保持市占率的發(fā)展需求,另一方面,在撬動大項目的同時保證流動性安全,也至關(guān)重要。因此,聯(lián)合拿地不失為擴張規(guī)模、控制風險的重要方式。

宋紅衛(wèi)指出,與當?shù)貒舐?lián)手拿地,也是房企擴張的一條可行路徑。以濱江獲取南京G23地塊為例,若與南京新居建設集團后續(xù)合作良好,將對濱江在南京的發(fā)展有所幫助。

梳理公開信息可見,2024年12月,長三角省級城市上海、南京、杭州、合肥(含下轄縣市區(qū))預計還會推出93宗地塊,出讓總面積約347.21萬平方米,起拍總價約682.67億元。今年最后一個月,長三角土拍市場還會出現(xiàn)哪些新的變化,值得繼續(xù)關(guān)注。

責任編輯: 陳勇洲
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