發(fā)揮REITs產(chǎn)業(yè)方的積極作用，持續(xù)推進(jìn)REITs治理與激勵(lì)約束、擴(kuò)募、信息披露、投資者關(guān)系等關(guān)鍵機(jī)制，公募REITs上市三年來，打通從“發(fā)行上市”到“持續(xù)運(yùn)營”，再到“擴(kuò)募落地”的任督二脈，推動(dòng)形成公募REITs全生命鏈條。

證券時(shí)報(bào)記者獲悉，上交所持續(xù)推進(jìn)上市REITs關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)，對(duì)于誠實(shí)守信、有意愿有能力完善機(jī)制建設(shè)、努力提升項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)效、積極回報(bào)投資者的REITs項(xiàng)目參與方，支持其高質(zhì)量發(fā)展，激發(fā)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，對(duì)透明、規(guī)范、具有成長性的REITs項(xiàng)目給予積極的反饋，形成一批具有典型意義的示范項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)投融雙方的協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)整個(gè)REITs市場(chǎng)的良性循環(huán)。

“不當(dāng)甩手掌柜” 原始權(quán)益人深度參與

從國內(nèi)外成熟經(jīng)驗(yàn)來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大需要產(chǎn)業(yè)方積極參與，無論是資產(chǎn)運(yùn)營，還是后續(xù)資產(chǎn)的持續(xù)引入，產(chǎn)業(yè)方都發(fā)揮了專業(yè)領(lǐng)域以及行業(yè)資源方面的稟賦優(yōu)勢(shì)。

在我國的REITs實(shí)踐中，企業(yè)方特別是原始權(quán)益人高度重視REITs平臺(tái)建設(shè)。據(jù)了解，中航京能光伏、京東倉儲(chǔ)、華潤有巢等多個(gè)REITs項(xiàng)目在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營官的角色，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴(kuò)募等重大事項(xiàng)的推動(dòng)實(shí)施，為REITs平臺(tái)發(fā)展提供源源不斷的資源活水。

“REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)，雖然原始權(quán)益人為資產(chǎn)賣出方，但其在后續(xù)REITs擴(kuò)募、重大經(jīng)營事項(xiàng)中仍起到舉足輕重的作用，因此在原始權(quán)益人或其控股股東、實(shí)控人層面設(shè)置統(tǒng)籌的REITs運(yùn)營官，能有效調(diào)動(dòng)集團(tuán)內(nèi)的資源，保障REITs持續(xù)發(fā)展?！庇谐睷EIT原始權(quán)益人相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

除集團(tuán)層面的重視，產(chǎn)業(yè)方也在運(yùn)營管理方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，一些項(xiàng)目已設(shè)置了市場(chǎng)化的激勵(lì)約束機(jī)制，將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績效直接掛鉤，充分激發(fā)運(yùn)管團(tuán)隊(duì)動(dòng)力。

蘇園REIT近期發(fā)布的公告顯示，東吳蘇園REIT也在優(yōu)化運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的激勵(lì)約束安排，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)所運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)年度凈收入超過對(duì)應(yīng)目標(biāo)金額時(shí)，將不低于50%的績效管理費(fèi)作為團(tuán)隊(duì)績效激勵(lì)到崗位個(gè)人。上述激勵(lì)約束的落地有助于促進(jìn)國有企業(yè)運(yùn)營機(jī)制的實(shí)質(zhì)推動(dòng)。

京東REIT的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)也表示，目前已建立與運(yùn)營績效掛鉤的激勵(lì)約束機(jī)制，根據(jù)運(yùn)營管理協(xié)議獲得的浮動(dòng)部分管理費(fèi)按照內(nèi)部機(jī)制考核直接分配到團(tuán)隊(duì)及個(gè)人。

“首發(fā)+擴(kuò)募” 打造REITs產(chǎn)品新常態(tài)

原始權(quán)益人深度參與、市場(chǎng)化激勵(lì)約束不僅對(duì)REITs日常經(jīng)營起到重要作用，更有助于REITs擴(kuò)募的推進(jìn)?！癛EITs上市不是單個(gè)項(xiàng)目的上市，在國外市場(chǎng)更多作為一個(gè)資產(chǎn)上市平臺(tái)，通過產(chǎn)業(yè)方不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方投資管理和資產(chǎn)運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)?！币晃簧罡嗄甑腞EITs管理人說。

2024年以來，上交所已有6單REITs項(xiàng)目發(fā)布擴(kuò)募公告，在資產(chǎn)篩選上也體現(xiàn)了資產(chǎn)混包、跨區(qū)域資產(chǎn)組合等特點(diǎn)。其中，上交所已于9月、11月正式受理了華夏北保REIT、華潤有巢REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，此次擴(kuò)募將實(shí)現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，為投資人進(jìn)一步參與北京、上海等核心城市保障性租賃住房發(fā)展提供了可能。北京保障房中心負(fù)責(zé)人表示，“擴(kuò)募是公募REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要機(jī)制，對(duì)發(fā)行人來說，擴(kuò)募是發(fā)行人打造資產(chǎn)上市平臺(tái)的有效途徑，能促進(jìn)資本與資產(chǎn)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營；對(duì)投資人來說，擴(kuò)募能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合、增厚投資收益。”

“以誠相待” 促進(jìn)投融互動(dòng)、互信

REITs作為公開市場(chǎng)的證券產(chǎn)品，其價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制有賴于信息披露作用發(fā)揮。從監(jiān)管機(jī)構(gòu)傳遞的理念來看，要逐步完善符合REITs產(chǎn)品特性的信息披露機(jī)制，加強(qiáng)臨時(shí)報(bào)告的及時(shí)性，注重定期報(bào)告的全面性，披露具有行業(yè)屬性以及資產(chǎn)特性的信息，傳遞基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)本身的價(jià)值。

近期披露的信披文件也印證了上述監(jiān)管理念。在臨時(shí)報(bào)告中，REITs出現(xiàn)業(yè)績波動(dòng)的情況和原因分析更加清晰、措施更加有效，讓投資者能夠一目了然地理解行業(yè)波動(dòng)情況、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況，也更能感受到基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)坦誠面對(duì)投資者的積極態(tài)度。

在定期報(bào)告中，除披露內(nèi)容更加規(guī)范、全面，披露形式上也更加多元，華潤有巢REIT、東吳蘇園REIT、京東REIT、鐵建REIT等四單項(xiàng)目在2024年中期報(bào)告中圖文并茂地展示REITs經(jīng)營業(yè)績情況，使投資者更加清晰地看懂定期報(bào)告，增強(qiáng)信息披露的可讀性。

投資者關(guān)系管理則為REITs項(xiàng)目和投資者構(gòu)筑起了雙向溝通的“紐帶”。越來越多的原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)注重與投資者的交流。據(jù)了解，東吳蘇園REIT在9月舉辦了投資者走進(jìn)原始權(quán)益人的活動(dòng)，中航基金專門設(shè)立了公募REITs投資者關(guān)系（IR）崗位。

“好項(xiàng)目好待遇” 積極發(fā)揮交易所功能作用

上交所債券市場(chǎng)系國內(nèi)最主要的交易所債券市場(chǎng)，產(chǎn)品體系涵蓋了公司債（含企業(yè)債）、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、地方債、政策性金融債等多類產(chǎn)品，對(duì)落實(shí)國家戰(zhàn)略、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、滿足多元投資需求起到了重要作用。

“對(duì)于積極推進(jìn)REITs機(jī)制建設(shè)的原始權(quán)益人等相關(guān)方，上交所堅(jiān)持分類監(jiān)管理念，支持REITs參與各方綜合運(yùn)用交易所債券市場(chǎng)各項(xiàng)政策措施，加強(qiáng)市場(chǎng)示范引領(lǐng)，做大做強(qiáng)，為投資者創(chuàng)造長期收益?！币晃粶蠷EITs管理人告訴記者。

記者從北京保障房REIT和東吳蘇園REIT原始權(quán)益人處獲悉，根據(jù)《上海證券交易所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)規(guī)則適用指引第3號(hào)——分類審核》，蘇州新建元控股集團(tuán)有限公司、北京保障房中心有限公司近期已獲批適用上交所資產(chǎn)支持證券優(yōu)化審核安排，提高了企業(yè)債券融資效率。公開披露的項(xiàng)目信息顯示，北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人于2024年10月10日獲批5.6億元的ABS項(xiàng)目，東吳蘇園REIT原始權(quán)益人相關(guān)方也分別于9月11日和10月8日獲批合計(jì)27.8億元的ABS項(xiàng)目。

在信息披露方面，上交所近期發(fā)布了《上海證券交易所債券發(fā)行上市審核業(yè)務(wù)指南第5號(hào)——簡明信息披露》，優(yōu)質(zhì)REITs參與主體也可以申請(qǐng)適用，簡化公司債券、ABS等品種在申報(bào)、發(fā)行、存續(xù)期的材料編制和信披安排，提高信息披露針對(duì)性及有效性。

在投融對(duì)接方面，圍繞REITs上市儀式、發(fā)行路演、業(yè)績說明會(huì)等，上交所市場(chǎng)搭建了全鏈條的路演服務(wù)平臺(tái)，豐富了公募REITs發(fā)起人、基金管理人與投資者的溝通交流方式和渠道。

此外，在REITs發(fā)起人相關(guān)公司債和ABS方面，也有流動(dòng)性提升舉措。據(jù)某券商自營部門介紹，中國鐵建和北京能源2024年9月分別發(fā)行了兩只科創(chuàng)債鐵建YK12和24京能K1，均已納入上交所基準(zhǔn)做市信用債，相關(guān)券商能夠提供一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及做市報(bào)價(jià)服務(wù)，助力流動(dòng)性提升。再比如，京東發(fā)行多只ABS，做市商將其納入自選做市并提供ABS雙邊報(bào)價(jià)服務(wù)。

目前，全市場(chǎng)已上市52只REITs產(chǎn)品，募集規(guī)模超1500億元，其中上交所已上市34只，募集規(guī)模超1000億元，占比近七成，已成為目前REITs的主要市場(chǎng)。

校對(duì)：趙燕