證監(jiān)會(huì)“并購(gòu)六條”出爐后，各行各業(yè)的上市公司都在尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，期望通過并購(gòu)重組的方式來進(jìn)一步夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量，增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

12月17日，建發(fā)股份(600153)公告，公司擬收購(gòu)控股股東建發(fā)集團(tuán)持有的建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，建發(fā)房產(chǎn)對(duì)應(yīng)評(píng)估值約30.66億元。本次交易完成后，建發(fā)股份持有建發(fā)房產(chǎn)的股權(quán)將由54.654%增長(zhǎng)至64.654%。

建發(fā)股份表示，本次交易預(yù)計(jì)能夠進(jìn)一步提升上市公司的盈利能力，增厚歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)。

上市公司的利潤(rùn)越豐厚，對(duì)股東的回饋也就能夠越豐盈。在收購(gòu)建發(fā)房產(chǎn)部分股權(quán)后，建發(fā)股份計(jì)劃進(jìn)一步加大股東回報(bào)力度，以期與股東共享公司發(fā)展與資產(chǎn)整合所帶來的豐碩紅利。

建發(fā)股份表示，本次交易完成后，公司擬在既定股東回報(bào)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步作出特別安排：公司計(jì)劃在2024年度和2025年度實(shí)施利潤(rùn)分配時(shí)，現(xiàn)金分紅比例不低于30%，且每股分紅不低于0.7元人民幣。

按照建發(fā)股份承諾的2024年及2025年每股現(xiàn)金分紅0.7元，以2024年12月17日收盤價(jià)10.18元計(jì)算，建發(fā)股份對(duì)應(yīng)的股息率為6.88%，不僅高于市面上大部分理財(cái)產(chǎn)品的收益率，也高于A股2023年已分紅上市公司平均1.63%的股息率水平。

收購(gòu)建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，建發(fā)股份夯實(shí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

在歷史上，建發(fā)股份通過資產(chǎn)置換及股權(quán)購(gòu)買的方式合計(jì)取得建發(fā)房產(chǎn)54.654%股權(quán)，由于上市公司資金有限，建發(fā)房產(chǎn)股權(quán)并未全部置入建發(fā)股份。當(dāng)時(shí)，建發(fā)集團(tuán)承諾，將在合適的時(shí)機(jī)將所持有建發(fā)房產(chǎn)45.346%股權(quán)轉(zhuǎn)給建發(fā)股份。

從當(dāng)前的時(shí)機(jī)和未來預(yù)期看，建發(fā)股份迎來了雙方認(rèn)可的最佳節(jié)點(diǎn)。

根據(jù)公告，在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年10月31日，建發(fā)房產(chǎn)扣除永續(xù)債后股東全部權(quán)益評(píng)估值為306.63億元，與合并報(bào)表口徑扣除永續(xù)債后歸屬母公司所有者權(quán)益賬面價(jià)值相比增值率為7.48%，建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)對(duì)應(yīng)評(píng)估值30.66億元。

導(dǎo)致評(píng)估增值的主要原因是由于構(gòu)成建發(fā)房產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)主體建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（HK.01908）、建發(fā)物業(yè)（HK.02156）及建發(fā)國(guó)際集團(tuán)子公司建發(fā)合誠(chéng)（SH.603909）均為上市公司，本次評(píng)估對(duì)建發(fā)房產(chǎn)持有上述上市公司的股權(quán)價(jià)值以各上市公司評(píng)估基準(zhǔn)日前60個(gè)交易日成交均價(jià)的算術(shù)平均值的90%計(jì)算，評(píng)估結(jié)果大于各上市公司經(jīng)審計(jì)的歸屬于母公司所有者權(quán)益賬面值，形成評(píng)估增值。

根據(jù)申萬宏源的預(yù)測(cè)，建發(fā)國(guó)際（HK.01908）2024年、2025年、2026年對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)為51.31億元、56.38億元、61.41億元。建發(fā)國(guó)際作為建發(fā)房產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主體，建發(fā)房產(chǎn)持有建發(fā)國(guó)際約56%的股權(quán)，再加上建發(fā)房產(chǎn)旗下還有物業(yè)、商業(yè)等其他業(yè)務(wù)板塊可貢獻(xiàn)正向利潤(rùn)，可以據(jù)此合理推測(cè)建發(fā)房產(chǎn)2024年全年仍將取得不俗的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

在地產(chǎn)專業(yè)人士看來，這筆交易價(jià)格公允，符合市場(chǎng)定價(jià)邏輯，有利于保護(hù)建發(fā)股份中小股東的利益。

從未來預(yù)期看，隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)公司競(jìng)爭(zhēng)力將逐步呈現(xiàn)。

近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。浙商證券表示，這一措辭力度強(qiáng)，顯示出2025年發(fā)力穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的決心越來越堅(jiān)定。

在此前的9月24日，央行行長(zhǎng)潘功勝宣布了將要引導(dǎo)LPR下行、下調(diào)存量房貸利率、降低二套房貸最低首付比例、增加中央資金對(duì)保障房再貸款支持、支持收購(gòu)房企存量土地等房地產(chǎn)金融新政。

政策是地產(chǎn)行業(yè)最大的驅(qū)動(dòng)力和穩(wěn)定器。建發(fā)房產(chǎn)憑借多年積累的品牌影響力、成熟的產(chǎn)品線以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)，未來有望受益于政策利好和行業(yè)回暖，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。

建發(fā)房產(chǎn)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)構(gòu)建高質(zhì)量增長(zhǎng)極

建發(fā)房產(chǎn)背靠廈門國(guó)企建發(fā)集團(tuán)，近幾年，公司在大股東支持與市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制下實(shí)現(xiàn)了逆境突圍。

從銷售規(guī)模上看，根據(jù)克而瑞榜單，2023年建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售達(dá)1891億元，同比增長(zhǎng)11%，銷售規(guī)模從幾年前的幾十名提升至行業(yè)第八名。2024年1—6 月，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售金額排名第七，公司排名逆勢(shì)攀升。

從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上看，2013年至2023年，建發(fā)房產(chǎn)收入年均復(fù)合增速達(dá)33%，凈利潤(rùn)年均復(fù)合增速達(dá)16%。2023年，建發(fā)房產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)44.68億元，這在同行上市公司大幅虧損的情況下極為難得。

2024年1—9月，建發(fā)房產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)為16.05億元，繼續(xù)保持盈利。由于建發(fā)房產(chǎn)的項(xiàng)目交付和利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)主要集中在第四季度，預(yù)計(jì)公司2024全年也將繼續(xù)收獲不俗的利潤(rùn)表現(xiàn)。

建發(fā)房產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和持續(xù)盈利的同時(shí)，嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，始終保持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。截至2024年6月末，建發(fā)房產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收）為57.3%，凈負(fù)債率為70.2%，現(xiàn)金短債比為6.3倍，“三道紅線”指標(biāo)保持綠檔。

券商人士認(rèn)為，建發(fā)房產(chǎn)穿越周期穩(wěn)增長(zhǎng)，得益于其健康的的土儲(chǔ)以及突出的產(chǎn)品力。

建發(fā)房產(chǎn)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)主要放在建發(fā)國(guó)際集團(tuán)這個(gè)港股上市平臺(tái)。截至2024年6月末，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)土儲(chǔ)貨值2577億元，其中一二線占比83%，2022 年以來新獲取項(xiàng)目占比77%；一年內(nèi)達(dá)售的“新滾存”占比67%，保持良好去化率與資產(chǎn)流速。

在產(chǎn)品力上，建發(fā)房產(chǎn)專注于“中高端改善型項(xiàng)目”，“新中式產(chǎn)品”獨(dú)樹一幟。2024年上半年，建發(fā)房產(chǎn)第四代“城市森林花園住宅”落地交付，實(shí)現(xiàn)“家家有庭院，層層帶坊巷”的戶型格局，打造高質(zhì)人居生活場(chǎng)景。平安證券認(rèn)為，建發(fā)房產(chǎn)有望保持較好項(xiàng)目去化水平。

不難看出，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了“有現(xiàn)金的利潤(rùn)、有品質(zhì)的產(chǎn)品、有口碑的品牌、有盈利的增長(zhǎng)”。建發(fā)股份收購(gòu)建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，對(duì)夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量，提升盈利能力，構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展新增長(zhǎng)極意義深遠(yuǎn)。

建發(fā)國(guó)際（HK.01908）作為建發(fā)房產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主體，國(guó)金證券的研究報(bào)告指出，建發(fā)國(guó)際資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)、流動(dòng)性高，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)持續(xù)發(fā)展。預(yù)測(cè)2024年、2025年、2026年對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)為53.4億元、60.2億元、65.4億元。

此外，再加上其他的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)業(yè)務(wù)往年也都能貢獻(xiàn)利潤(rùn)，據(jù)此推算建發(fā)房產(chǎn)自身合并報(bào)表的歸母凈利潤(rùn)只會(huì)更多、不會(huì)更少。

交易后現(xiàn)金分紅承諾加碼，每股分紅不低于0.7元

經(jīng)過近幾年的大浪淘沙，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司仍被機(jī)構(gòu)看好。

海通證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊整體估值水平過低，伴隨供給側(cè)改革持續(xù)推動(dòng)，行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)有望加速進(jìn)入新均衡狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)公司競(jìng)爭(zhēng)力將逐步呈現(xiàn)。

可以說，在這樣的大周期節(jié)點(diǎn)，建發(fā)股份收購(gòu)建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，就是在加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對(duì)夯實(shí)公司資產(chǎn)質(zhì)量和增強(qiáng)盈利能力有重要意義，有利于維護(hù)中小股東的利益。

收購(gòu)?fù)瓿珊螅撕粚?shí)基本面的利好，建發(fā)股份還擬用真金白銀給予投資者回報(bào)。

建發(fā)股份表示，公司計(jì)劃在2024年度和2025年度實(shí)施利潤(rùn)分配時(shí)，現(xiàn)金分紅比例不低于30%，且每股分紅不低于0.7元人民幣。

回顧歷史數(shù)據(jù)，建發(fā)股份1998年上市以來始終重視股東回報(bào)，長(zhǎng)期堅(jiān)持以現(xiàn)金分紅回饋投資者，其中，公司2023年度分紅方案為每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利7元（含稅），公司近5年累計(jì)現(xiàn)金分紅91.60億元，上市后累計(jì)現(xiàn)金分紅169.76億元。

建發(fā)股份曾表示，公司的現(xiàn)金分紅政策具有一貫性、連續(xù)性，根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況及時(shí)與全體股東分享經(jīng)營(yíng)成果，保護(hù)包括中小投資者在內(nèi)的全體股東的利益，與公司的盈利水平、業(yè)務(wù)發(fā)展相匹配。

值得注意的是，2024年以來，證監(jiān)會(huì)從保護(hù)投資者合法權(quán)益、培育市場(chǎng)長(zhǎng)期投資理念出發(fā)，多措并舉引導(dǎo)上市公司完善現(xiàn)金分紅機(jī)制，制定并發(fā)布了系列政策文件鼓勵(lì)上市公司現(xiàn)金分紅。

比如，11月15日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《上市公司監(jiān)管指引第10號(hào)——市值管理》，要求上市公司以提高公司質(zhì)量為基礎(chǔ)，提升經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力，并結(jié)合實(shí)際情況依法合規(guī)運(yùn)用并購(gòu)重組、現(xiàn)金分紅等方式，推動(dòng)上市公司投資價(jià)值合理反映上市公司質(zhì)量。

建發(fā)股份承諾交易后現(xiàn)金分紅承諾加碼，既是切實(shí)遵循證監(jiān)會(huì)相關(guān)指引與號(hào)召，以實(shí)際行動(dòng)彰顯對(duì)股東合法權(quán)益的尊重與維護(hù)，也為推動(dòng)資本市場(chǎng)健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻(xiàn)積極力量。

由此可見，建發(fā)股份通過收購(gòu)建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，不僅為公司的可持續(xù)高質(zhì)量增長(zhǎng)提供強(qiáng)大助力，還讓市場(chǎng)對(duì)上市公司以及建發(fā)房產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的增長(zhǎng)充滿期待。（胡敏）

校對(duì)：姚遠(yuǎn)