持續(xù)多時的金科股份重整，終于取得了階段性成果。

本月中旬，金科股份表示，作為主要產(chǎn)業(yè)投資人的上海品器聯(lián)合體已與金科股份及重慶金科正式簽署重整投資協(xié)議。按照協(xié)議，金科將累計獲得超過33億元的資金支持。

11月下旬，金科曾公告稱，上海品器管理咨詢有限公司及北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體（即上海品器聯(lián)合體）為公司及重慶金科中選重整產(chǎn)業(yè)投資人。此后，重整協(xié)議的出爐只是時間問題。隨著雙方簽署協(xié)議，金科也成為第一個完成重組的千億房企。

根據(jù)公告，金科股份在重整計劃執(zhí)行期間進行資本公積轉(zhuǎn)增股票，用于引進重整投資人、清償債務(wù)或其他用途。

上海品器聯(lián)合體將組織確定產(chǎn)業(yè)投資人及財務(wù)投資人，共同參與投資，合計支付投資款26.28億元，受讓標(biāo)的股份30億股。其中，產(chǎn)業(yè)投資人合計支付投資款7.56億元，受讓標(biāo)的股份12億股；財務(wù)投資人合計支付投資款18.72億元，受讓標(biāo)的股份18億股。

此外，上海品器聯(lián)合體承諾額外提供不少于7.5億元的借款，用于補充金科的流動資金和新項目投入。

投資完成后，上海品器聯(lián)合體將參與金科的經(jīng)營管理，推動公司轉(zhuǎn)型。重整后的金科，也將發(fā)力“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”等四大業(yè)務(wù)板塊。

分析人士指出，金科重整工作進展順利，與管理層積極應(yīng)對的態(tài)度密不可分，可視為房企重整的典型案例。但這僅僅是解決問題的第一步，在行業(yè)面臨新舊發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的當(dāng)下，金科要實現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型，仍將面臨諸多挑戰(zhàn)。

重整之路

金科股份發(fā)軔于重慶，在全國各重點區(qū)域均有布局。2021年，金科股份實現(xiàn)銷售額1840億元，連續(xù)三年位居銷售榜前二十。以銷售面積計，金科已排進前十。

2022年末，隨著一只存續(xù)規(guī)模3.25億美元、票息6.85%的美元債違約，金科正式宣告爆雷。

2023年6月，金科股份與長城資管的全資子公司長城國富置業(yè)簽訂戰(zhàn)略投資框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，如金科股份進入預(yù)重整或重整程序，在公開招募戰(zhàn)略投資人階段，長城國富及/或其指定關(guān)聯(lián)主體有意向作為戰(zhàn)略投資人報名參與競爭遴選。

隨后，公司便確定將重整作為解決債務(wù)問題的方案。

2024年，金科將重整和引戰(zhàn)列為公司的核心任務(wù)。4月22日，重慶市第五中級人民法院裁定受理重整申請。金科股份也成為近年來A股首家正式進入重整程序的大型全國化上市房企。

自2007年實施新的破產(chǎn)法以來，作為三種破產(chǎn)手段之一的破產(chǎn)重整逐步成為市場共識。公開資料顯示，截至2023年末，全國已完成重整的上市公司共103家，其中尚無在法院裁定受理之后因重整失敗導(dǎo)致破產(chǎn)清算的案例。

因此，對于法院裁定受理金科重整，市場機構(gòu)普遍給出積極的評價。

標(biāo)普表示，重整使金科恢復(fù)正常運營成為可能。重整將帶來全面的重組方案，包括削減債務(wù)和注入新股本。重整后，公司或?qū)⑿迯?fù)資產(chǎn)負債表而能夠正常經(jīng)營。

標(biāo)普還稱，“該重整是金科股份的自救之路，也是類似出險企業(yè)的重組模板。”

法院裁定金科重整的5天后，重慶市召開金科股份司法重整專項推進會，重慶市委、市政府要求工作專班進一步加大對金科的幫扶工作力度，全力支持金科重整成功。

此后，這一進程不斷加快。

6月，金科股份公開招募和遴選重整投資人。至8月，管理人已收到十余家投資人的報名材料，其中包括長城、中金等大型機構(gòu)。

其間，金科股份司法重整案召開第一次債權(quán)人會議，兩項會議案快速表決通過，意味著債權(quán)人也對重組的方向達成共識。

11月22日，經(jīng)過兩次評審會議后，上海品器聯(lián)合體獲選重整投資人。此前有消息稱，較早介入的長城資產(chǎn)無意當(dāng)大股東，其有可能以財務(wù)投資人的身份介入金科重整。

不過，在最新簽署的重整投資協(xié)議中，金科股份并未公布財務(wù)投資人名單、持股比例等。

一位不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域的資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，就重整程序而言，金科的進展相對順利，這與公司較早完成研判、確立方向密不可分。其中，實控人黃紅云不希望金科被清算而努力拯救公司，是這一工作得以順利推進的關(guān)鍵。此外，重慶市政府部門的支持，則進一步推動了這一進程。

但他同時指出，就全面解決債務(wù)問題而言，這僅僅是第一步。金科不僅有龐大的資產(chǎn)和債務(wù)規(guī)模，公司管理層也將迎來重大調(diào)整。在行業(yè)止跌回穩(wěn)趨勢尚未完全確立的情況下，公司能否實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，仍需進一步觀察。

前景與疑問

上海品器聯(lián)合體由兩家公司組成。公開信息顯示，牽頭產(chǎn)業(yè)投資人上海品器成立于2022年，為北京品器管理咨詢有限公司的全資孫公司。北京品器是馮侖等創(chuàng)辦的專注于大健康不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理機構(gòu)，由前招商銀行行長馬蔚華擔(dān)任名譽主席，馮侖擔(dān)任董事長。

聯(lián)合體成員北京天嬌綠苑成立于2018年，依托其背后多元化的資本結(jié)構(gòu)與強大的資金支持，積極探索地產(chǎn)業(yè)務(wù)從“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)模式向“輕重并舉”轉(zhuǎn)型之路。

投資協(xié)議表示，上海品器聯(lián)合體將積極參與、支持金科股份的經(jīng)營管理，推動公司轉(zhuǎn)型為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)。

同時，重整后的金科股份主要業(yè)務(wù)將布局“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，通過投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)、運營開發(fā)中高端住宅、做精做強不動產(chǎn)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機會，實施“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉(zhuǎn)型路徑。在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營業(yè)績的前提下，尋找新的增長路徑，持續(xù)為全體股東創(chuàng)造價值，成長為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的上市公司。

不過，相比上述較為官方的表態(tài)，金科的轉(zhuǎn)型之路仍有諸多疑問待解。

按照協(xié)議，在相關(guān)轉(zhuǎn)增股票全部交割，產(chǎn)業(yè)投資人成為金科股份的控股股東后，金科股份將依法產(chǎn)生新一屆董事會。其中，董事會9名席位中，新控股股東有權(quán)提名7名董事人選（含獨立董事），董事長由上海品器聯(lián)合體提名的董事?lián)巍?/p>

前述不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域的從業(yè)者表示，自債務(wù)違約以來，金科的管理層一直保持穩(wěn)定，這也是其能夠上下一心，順利推進重整的重要因素。此次調(diào)整后，黃紅云將失去控制權(quán)，金科董事會大概率也會迎來換血，此舉是否會影響到團隊的穩(wěn)定，尚需進一步觀察。

也就是說，在人事和架構(gòu)層面能否順利完成過渡，是公司重整成功與否的第一步。

據(jù)悉，站在北京品器背后的馮侖、馬蔚華，雖聲名顯赫，但二人均遠離公司管理一線已久。未來誰將走到臺前，主導(dǎo)金科的重整工作，是外界的最大疑問。

該人士還表示，上海品器聯(lián)合體旗下的兩家公司資產(chǎn)規(guī)模不大，也缺乏成功處置大宗資產(chǎn)的先例。而金科的資產(chǎn)和債務(wù)規(guī)模都較為龐大，且涉及的債權(quán)人主體眾多，新實控人以何種路徑和方式來解決問題，也有待觀察。

截至今年三季度末，金科股份的總資產(chǎn)約2001.38億元，總負債1862.80億元。作為曾經(jīng)的千億房企，金科目前仍有約3000萬平方米的貨值，但有不少分布在三四線城市。

分析人士指出，處理這些龐大的資產(chǎn)和債務(wù)，并滿足投資人的不同訴求，恐怕需要較長的周期，也將是新管理層面臨的重大考驗。對于金科而言，要徹底完成轉(zhuǎn)型，恐怕尚需時日。

據(jù)了解，隨著重整投資協(xié)議的簽署，金科的第二次債權(quán)人會議有望在年內(nèi)召開。債權(quán)人對重整協(xié)議持何種態(tài)度，屆時是否會提出新的訴求，值得進一步觀察。

此外，金科的財務(wù)投資人名單何時公布，名單包含哪些成員，也值得期待。