12月18日，天津國資房企津投城開啟動資產置換，同時發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購買能源集團等持有的天津津能、天津熱力等公司控股權，并募集配套資金。交易完成后，公司主營業(yè)務將由房地產開發(fā)經營變更為供熱、綜合能源服務及新能源發(fā)電等業(yè)務，意味著公司將徹底轉換賽道。

地產公司“轉軌”其他產業(yè)并非孤例。今年7月，格力地產啟動置出所持有的上海等地相關房地產開發(fā)業(yè)務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團不低于51%股權。由此轉身零售賽道，被市場冠以“免稅新貴”的預期。日前，公司重大資產置換暨關聯(lián)交易事項獲得珠海市國資委批復。

這種轉軌具有“徹底”拋棄地產業(yè)務的意味。在這輪房地產企業(yè)轉型潮中，還出現(xiàn)過一些“輕轉型”案例。比如北京國資房企華遠地產，它是將房地產開發(fā)業(yè)務相關資產及負債轉讓至控股股東北京市華遠集團，聚焦于代建、酒店經營、資產管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務的戰(zhàn)略轉型。此外，港股美的置業(yè)籌劃將房地產開發(fā)及銷售業(yè)務進行內部重組，由私人公司持有這部分業(yè)務，進而將重心轉移到輕資產模式，專注經營性業(yè)務，包括物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)和產業(yè)園設計、運營服務以及房地產科技等。

與部分公司通過破產重整等方式解決債務問題不同，這些房地產企業(yè)在財務層面沒有債務爆雷，可見在企業(yè)運營和解決地產包袱層面，具有“前端化”的意味。

從效果來看，這更有利于防患于未然，而從財務影響來看，同樣可以實現(xiàn)降低企業(yè)的杠桿率及負債水平，尤其是減輕償債壓力，助力地產企業(yè)增強抗風險能力的作用。此外，路徑選擇方面的“去重取輕”，以及運營層面的轉換賽道推進轉型，也都是這些案例表現(xiàn)出來的共同特征。

除了前述類型之外，還有一種模式并進。北京民營地產公司萬通發(fā)展籌劃作價3.24億美元收購索爾思光電1.24億股股份事項，以切入光模塊領域，推進通信與數字科技領域發(fā)展。

由此，同樣是地產公司轉型，正在日趨明晰的分化出的“格力地產式”“華遠地產式”“萬通發(fā)展式”這三種不同的轉型路徑，最新出現(xiàn)的津投城開運作方式，可以歸為“格力地產式”。未來倘若還出現(xiàn)地產上市公司轉型，大概率也會沿著這三條路徑演進。

轉型路徑多元，映射出行業(yè)步入新周期。地產行業(yè)下行周期下，政策的每一步都牽動著市場神經。從目前市場整體運行特征來看，主流判斷認為，房住不炒、租購并舉的政策目標已經實現(xiàn)。房地產整體正在步入存量時代，市場已經是一個全然不同的新世界。

在此背景下，相關上市公司隨勢而變，既有利于地產化債和公司轉軌發(fā)展，也有利于資本市場煥新和高質量發(fā)展。

在這些自救方式中，往往都是“大手術”，有時會伴生著重組方案調整。前述案例中的一些公司，最終運作方式都是通過其他重大資產重組方案調整而來的。

從二級市場表現(xiàn)等維度來看，地產轉型往往給與市場新預期。但三條路徑之上，各有不確定性。以某些地產公司就因為深陷立案調查風波暫停了重組，相關進展一波三折。

對于地產企業(yè)來說，在剝離地產主業(yè)后，將如何應對萎縮的營業(yè)收入規(guī)模問題，需要提前謀劃解決。而即便注入資產之后，新的增長點是否能生根發(fā)芽、開花結果，尤其部分“紅海”產業(yè)如何穿越周期，非周期產業(yè)如何實現(xiàn)業(yè)績的平穩(wěn)增長，也是房企轉型后不得不面對的新課題。