證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

“樓市調(diào)整快3年，2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)‘先冷后熱’，到了年底市場(chǎng)終于‘旺’了?！痹谏钲诟Ｌ飬^(qū)從事房地產(chǎn)中介工作近10年的陳經(jīng)理顯得很有感觸?；蛟S，一線從業(yè)人員的直觀感受更能反映2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新變化”。

回顧2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然市場(chǎng)整體仍呈調(diào)整態(tài)勢(shì)，但受系列調(diào)控政策組合拳的拉動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)積極信號(hào)，止跌回穩(wěn)初見(jiàn)成效。展望2025年，受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始探底、觸底，2025年將是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期。

購(gòu)房者負(fù)擔(dān)輕了

回顧2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，調(diào)控組合拳從需求和供給兩端用力。在供給端，去庫(kù)存政策的加快落地推進(jìn)，包括央行設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，以收購(gòu)存量房、盤活閑置土地。在需求側(cè)，主要通過(guò)“四個(gè)降低”和“四個(gè)取消”，降低購(gòu)房門檻和成本。其中，“四個(gè)取消”主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；“四個(gè)降低”包括降低住房公積金貸款利率、降低存量貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低購(gòu)房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。此外，今年以來(lái)，全國(guó)多數(shù)城市建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)加大融資支持力度。

目前，僅部分一線城市、海南省部分城市及區(qū)域保留一定的限購(gòu)門檻。房貸方面，無(wú)論是首套房、二套房首付比例還是新增及存量房貸商業(yè)貸款利率，目前均處于歷史新低水平。此外，絕大多數(shù)城市放開(kāi)限售和限地價(jià)房?jī)r(jià)的“雙限”，政策力度大于過(guò)往。

負(fù)擔(dān)輕了，市場(chǎng)也就活了。一位剛剛完成置換的購(gòu)房者告訴記者，自己等了3年的二手房增值稅調(diào)整終于在2024年實(shí)現(xiàn)，由于少了近40萬(wàn)元的稅費(fèi)，也讓其成功出售原來(lái)的房子并在新房市場(chǎng)上成功置換。“雖然自己房子的賣出價(jià)格還是低于預(yù)期，但現(xiàn)在新房市場(chǎng)選擇多，房企也維持折扣幅度，得房率高的第四代住宅也越來(lái)越多，加上首付比例和房貸利率相對(duì)于兩三年前已經(jīng)大幅降低，現(xiàn)在的確是置換房子的好時(shí)機(jī)?！?/p>

以降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為例，國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，僅在12月1日至5日，全國(guó)房屋交易累計(jì)申報(bào)55.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)24.8%。其中，北上廣深4個(gè)城市符合條件的納稅人合計(jì)減稅7.1億元，有效降低了居民購(gòu)房成本。

止跌回穩(wěn)初見(jiàn)成效

雖然已是冬季時(shí)分，多地樓市仍依舊充滿暖意。在樓市新政的助推下，重點(diǎn)城市近幾個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)明顯回暖。

9月26日，中央政治局會(huì)議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“穩(wěn)住樓市股市”，強(qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，連續(xù)釋放穩(wěn)樓市的強(qiáng)烈信號(hào)。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年前11月全國(guó)商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%；商品房銷售額8.5萬(wàn)億元，同比下降19.2%。盡管與去年相比仍有縮量，但從季度走勢(shì)看，三季度末以后樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回溫趨勢(shì)。

以11月為例，中指研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)30個(gè)主要城市的新房成交面積為1399萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%，同比增長(zhǎng)達(dá)20.6%，30城二手房成交套數(shù)創(chuàng)近20個(gè)月的新高。北上廣深在“止跌回穩(wěn)”一攬子政策中，受益最為明顯，為各地企穩(wěn)起到了“領(lǐng)頭羊”作用。其中，二手房市場(chǎng)的回暖尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，11月一線城市二手房成交53169套，環(huán)比增長(zhǎng)10.6%，同比增長(zhǎng)65.8%。

止跌回穩(wěn)，無(wú)疑是今年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。記者近日走訪深圳多區(qū)的二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，盡管成交量明顯回升，但房?jī)r(jià)依舊保持相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)基調(diào)仍然是“以價(jià)走量”。多位購(gòu)房者表示，自己本來(lái)?yè)?dān)心房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)下跌，但四季度以來(lái)政策明顯放松，市場(chǎng)交易活躍度提升讓自己對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的擔(dān)憂有所減輕。

中指研究院表示，今年前11月百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連跌31個(gè)月，但9月底樓市新政后核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)，11月深圳、成都等4城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，打破了連續(xù)7個(gè)月百城二手房全跌局面，北上廣環(huán)比跌幅也明顯收窄。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，這一輪市場(chǎng)的恢復(fù)，核心城市更加明顯。對(duì)于未來(lái)價(jià)格走勢(shì)，預(yù)計(jì)核心城市或會(huì)率先止跌回穩(wěn)。一方面，隨著之前房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，核心城市部分總價(jià)較低的房源，性價(jià)比已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)，銷量的持續(xù)提升會(huì)對(duì)價(jià)格形成支撐。

明年將是關(guān)鍵之年

樓市有所回暖，近段時(shí)間以來(lái)熱門城市的土拍市場(chǎng)也頗為搶眼，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市部分地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)，甚至民營(yíng)房企拿地的積極性也在提高，可以看出盡管全國(guó)土地市場(chǎng)仍面臨壓力，但房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的需求相當(dāng)旺盛。

有業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場(chǎng)的回暖被認(rèn)為將有效提振樓市、有利于房企盈利提升及新房?jī)r(jià)格回穩(wěn)，同時(shí)對(duì)于地方化債也頗具積極意義。此外，對(duì)于一些出險(xiǎn)民營(yíng)房企，債務(wù)重組工作仍較為緩慢且存在反復(fù)，房企風(fēng)險(xiǎn)出清尚待時(shí)日，但多家房企的債務(wù)重組工作在近期獲得進(jìn)展，2025年有望延續(xù)這一勢(shì)頭。

“我認(rèn)為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境仍然寬松，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)步向好的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將有零星的優(yōu)化政策出臺(tái)，但力度將不及2024年。另外，在三四線城市的高庫(kù)存壓力、購(gòu)房者收入預(yù)期、價(jià)格止跌回穩(wěn)仍需時(shí)間等多重因素的影響之下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易面積和交易金額在2024年的基礎(chǔ)上仍有5%至10%的下跌空間，一線城市及強(qiáng)二線城市的交易量有望率先回穩(wěn)。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，展望2025年，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、適度寬松的貨幣政策、持續(xù)用力的房地產(chǎn)支持政策是促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)的重要因素。商品房銷售均價(jià)預(yù)計(jì)結(jié)構(gòu)性微漲，部分核心城市二手房?jī)r(jià)有望率先止跌。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始探底、觸底。2025年將是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地。一是嚴(yán)控增量；二是盤活存量土地和房源；三是城中村改造貨幣化安置；四是過(guò)剩產(chǎn)能出清，這些政策都是增量政策并且區(qū)別于傳統(tǒng)政策。如果這些增量政策能落地，2025年市場(chǎng)探底和觸底的趨勢(shì)將更加明顯。如果不斷落實(shí)政策、不斷出臺(tái)政策，讓市場(chǎng)看到政策的誠(chéng)意，就會(huì)增強(qiáng)大家共渡難關(guān)的信心，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)也更加堅(jiān)實(shí)。