4月14日晚間，蘇寧環(huán)球(000718)發(fā)布2024年業(yè)績報告。2024年，公司實現(xiàn)營收21.21億元，同比微增0.36%；實現(xiàn)歸母凈利潤1.65億元。期內(nèi)，面對市場下行壓力，公司通過精細(xì)化運營實現(xiàn)“三費”動態(tài)平衡：銷售費用增長6.28%以強化市場開拓，管理費用、財務(wù)費用分別下降11.09%和29.87%，展現(xiàn)出較好的成本控制能力。

良好的財務(wù)水平成為公司年報最大亮點。年報顯示，2024年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比增長2.89%至5.23億元，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率降至29.08%的歷史低位，遠(yuǎn)優(yōu)于目前約38家已發(fā)年報上市房企54%的平均水平。同時，公司十分重視股東回報，2024年擬每10股派發(fā)0.40元，合計派發(fā)現(xiàn)金紅利1.2億元（含稅），實施完成后，2023—2024年公司股利支付率分別為33.33%、183.72%，分紅比例大幅上漲。這一系列數(shù)據(jù)印證了公司“低負(fù)債、高收益”戰(zhàn)略的有效性和踐行可持續(xù)發(fā)展的前瞻性，為后續(xù)發(fā)展筑牢安全底盤。

地產(chǎn)主業(yè)穿越周期 優(yōu)質(zhì)土儲夯實根基

2024年，蘇寧環(huán)球堅持“穩(wěn)健經(jīng)營、穩(wěn)中求進(jìn)”的經(jīng)營理念，在行業(yè)變局中展示出強大的經(jīng)營韌性。

其中，作為核心業(yè)務(wù)的地產(chǎn)板塊展現(xiàn)出較強抗周期特性。Wind數(shù)據(jù)顯示，在已披露年報的約38家A股房企中，僅11家實現(xiàn)營收正增長，半數(shù)企業(yè)凈利潤跌幅超30%。對比之下，公司地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營收16.55億元，同比增長2.74%，表現(xiàn)相對亮眼。

根據(jù)2024年南京地產(chǎn)公開數(shù)據(jù)，公司南京濱江雅園和榮錦瑞府項目的單盤銷售在板塊內(nèi)名列前茅。其中，濱江雅園項目預(yù)售比例高達(dá)90.31%，并已實現(xiàn)全盤交付；榮錦瑞府作為改善型品質(zhì)樓盤，項目一期也已完成交付，報告期內(nèi)新開工面積達(dá)6萬平方米，項目運行態(tài)勢良好。此外，吉林天潤城四街區(qū)項目實現(xiàn)部分交付。已交付項目贏得了消費者的廣泛好評，有效提升公司聲譽及品牌影響力。

此外，在戰(zhàn)略布局方面，得益于早年精準(zhǔn)購地策略，公司積累了豐富且優(yōu)質(zhì)的土地儲備。截至報告期末，公司累計土儲達(dá)158.99萬㎡，具有較為突出的土地成本優(yōu)勢，主要集中于長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，可充分滿足公司后續(xù)項目建設(shè)需要，為公司帶來持續(xù)且穩(wěn)定的利潤收益。

同時，優(yōu)越的土地儲備可助力公司有效抵御房地產(chǎn)行業(yè)下行周期及市場波動風(fēng)險，保持長期穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。隨著首付比例下調(diào)、限購松綁等政策組合拳持續(xù)發(fā)力，疊加房地產(chǎn)新周期開啟，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望借勢加速回暖。

“地產(chǎn)+醫(yī)美”雙向賦能，構(gòu)建差異化競爭力

在鞏固房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，蘇寧環(huán)球持續(xù)深化醫(yī)美產(chǎn)業(yè)布局，推動“地產(chǎn)+醫(yī)美”雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展。年報顯示，2024年，公司醫(yī)美業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入 1.79 億元，逐步成為第二條營收增長曲線。資料顯示，公司旗下“蘇亞醫(yī)美”品牌的業(yè)務(wù)范圍涵蓋各項手術(shù)類及輕醫(yī)美類服務(wù)項目，在區(qū)域市場具有較強的競爭力。

“蘇寧環(huán)球‘地產(chǎn)+醫(yī)美’的協(xié)同效應(yīng)正在釋放新動能，這種雙向賦能模式可以構(gòu)筑更強核心競爭力的商業(yè)生態(tài)，”業(yè)內(nèi)人士指出，“一方面，地產(chǎn)板塊為醫(yī)美擴(kuò)張?zhí)峁┑统杀疚锢砜臻g和品牌背書，另一方面，醫(yī)美業(yè)務(wù)則通過提升商業(yè)綜合體消費能級，反哺地產(chǎn)價值提升?！?/p>

公司表示，2025年計劃在蘇南新開醫(yī)美機(jī)構(gòu)，持續(xù)擴(kuò)大公司醫(yī)美業(yè)務(wù)版圖，并利用公司自有物業(yè)，盤活存量資產(chǎn)，降低運營成本，充分發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。機(jī)構(gòu)指出，該布局有望進(jìn)一步激發(fā)公司醫(yī)美板塊業(yè)務(wù)活力，從而打開更大的成長空間。

事實上，醫(yī)美、新消費板塊因具備顯著財富效應(yīng)而在順周期行情中具備最強估值彈性。方正證券研報指出，可重視提振內(nèi)需政策下醫(yī)美、新消費高彈性板塊及主題性行情機(jī)會。平安證券研報進(jìn)一步明確，在消費提振政策的影響下，醫(yī)美等優(yōu)質(zhì)賽道及相關(guān)周邊產(chǎn)業(yè)有望回暖。在此背景下，蘇寧環(huán)球醫(yī)美業(yè)務(wù)有望乘風(fēng)而上。

地產(chǎn)、消費政策預(yù)期走強 多元布局驅(qū)動價值重估

值得一提的是，公司同日發(fā)布了估值提升計劃。

蘇寧環(huán)球在估值提升計劃中表示，公司始終堅守“長期主義”理念，秉持“穩(wěn)健經(jīng)營、穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。在確保房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的同時，加速推進(jìn)地產(chǎn)、醫(yī)美雙主業(yè)發(fā)展布局，穩(wěn)步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。同時，積極布局新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，加速業(yè)務(wù)整合進(jìn)程，驅(qū)動公司內(nèi)在價值的穩(wěn)步提升。

深度梳理發(fā)現(xiàn)，蘇寧環(huán)球在估值層面呈現(xiàn)一定的錯配。截至2024年末，蘇寧環(huán)球凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)94.12億元，其中存貨賬面價值81.88億元（占總資產(chǎn)57%），顯著高于當(dāng)前約63億元的市值水平。同時，當(dāng)前約0.67倍PB值低于房地產(chǎn)行業(yè)約1.03倍的中位值。

業(yè)內(nèi)人士指出，這一價值倒掛現(xiàn)象表明，僅核心區(qū)域158.99萬方優(yōu)質(zhì)土地儲備的內(nèi)在價值便已覆蓋公司市值，若疊加醫(yī)美業(yè)務(wù)1.79億元營收帶來的成長性估值，公司資產(chǎn)重估空間更為可觀。

首先是政策端利好刺激公司估值迎來重估。地產(chǎn)方面，政策“組合拳”持續(xù)發(fā)力，中央首次將“穩(wěn)住樓市”寫入《政府工作報告》，首套房貸利率降至3.85%、部分城市陸續(xù)取消限購等政策的推出，在需求側(cè)加力推進(jìn)穩(wěn)樓市。同時，促內(nèi)需相關(guān)政策或刺激醫(yī)美消費，雙重政策紅利或?qū)⒓铀偬K寧環(huán)球價值重估進(jìn)程。

與此同時，蘇寧環(huán)球目前正在探索新質(zhì)生產(chǎn)力，謀求發(fā)展新機(jī)遇，拓展高科技等創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域可行性。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)與醫(yī)美雙輪驅(qū)動為公司提供了估值安全墊，若公司在新機(jī)遇領(lǐng)域的布局順利，其估值或具備更多想象空間。

整體來看，在房地產(chǎn)供給側(cè)改革與消費升級的歷史交匯點上，蘇寧環(huán)球其價值重構(gòu)故事才剛剛啟幕。（CIS）