4月22日，由華泰證券資管擔(dān)任基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT即將正式發(fā)售。根據(jù)公告，剔除無效報(bào)價(jià)后網(wǎng)下投資者管理的配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量總和為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的222.64倍，創(chuàng)下歷史新高。

今年以來，在資產(chǎn)荒背景下，以高分紅、穩(wěn)健著稱的公募REITs備受追捧。上周，中證REITs全收益指數(shù)創(chuàng)近兩年以來的新高。分析觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)受到社零增長(zhǎng)加速、財(cái)政前置發(fā)力、外貿(mào)搶出口支撐，REITs一季報(bào)中部分項(xiàng)目業(yè)績(jī)有望得到支撐，超預(yù)期項(xiàng)目或有交易機(jī)會(huì)。

新發(fā)REITs遭搶購(gòu)

根據(jù)公告，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT本次發(fā)售，在剔除1個(gè)配售對(duì)象的無效報(bào)價(jià)后，107家網(wǎng)下投資者管理的435個(gè)配售對(duì)象全部符合網(wǎng)下投資者條件，報(bào)價(jià)區(qū)間為2.723元-2.774元/份，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為233.77億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的222.64倍，折合有效認(rèn)購(gòu)確認(rèn)比例約0.45%。

這一超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。在此之前，3月17日發(fā)售的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT是前任紀(jì)錄保持者，剔除無效報(bào)價(jià)后網(wǎng)下詢價(jià)階段超額認(rèn)購(gòu)180.74倍，最終配售比例約0.57%。

可以作為參考的是，該產(chǎn)品后來還因公眾投資者認(rèn)購(gòu)太多而不得不提前結(jié)束募集，最終公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)確認(rèn)比例僅為0.20%，相當(dāng)于認(rèn)購(gòu)一萬元最終只能獲配20元?？梢韵胍?，此次華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的公眾認(rèn)購(gòu)或許會(huì)更加火爆。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT是江蘇首單租賃住房REITs項(xiàng)目，底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，預(yù)計(jì)融資規(guī)模為13.67億元。募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，與恒泰集團(tuán)未來租住板塊規(guī)劃建設(shè)相契合，進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

該項(xiàng)目底層資產(chǎn)菁英公寓位于蘇州獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)核心地帶，標(biāo)的總產(chǎn)證面積約27.56萬平方米，至今累計(jì)為約3.4萬優(yōu)質(zhì)人才提供住房保障，具備顯著的人才虹吸效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)情況表現(xiàn)良好——剔除修繕戶型和預(yù)留單元后的2024年度加權(quán)平均出租率達(dá)到95.99%；項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流收益率達(dá)到4.75%。

此外，該項(xiàng)目原始權(quán)益人控股股東恒泰集團(tuán)，未來五年計(jì)劃新增租賃住房建設(shè)投資約70億元，將進(jìn)一步形成規(guī)?？捎^的租賃住房資產(chǎn)。目前已實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備項(xiàng)目共12個(gè)，合計(jì)建筑面積達(dá)117.34萬平方米，將為華泰蘇州恒泰租賃住房REIT未來發(fā)行上市后的后續(xù)擴(kuò)募帶來充足的可行性。

資產(chǎn)荒催熱公募REITs

今年以來，公募REITs市場(chǎng)水漲船高。截至4月21日，中證REITs全收益指數(shù)為1070.97，相比于去年12月9日的區(qū)間低點(diǎn)925.46，大幅增長(zhǎng)了約16%。4月17日更是一度上探至1079.42，創(chuàng)下2023年5月以來的新高。

同時(shí)，Wind數(shù)據(jù)顯示，上周REITs市場(chǎng)交易規(guī)模成交量達(dá)6.4億份，同比增長(zhǎng)149.03%；成交額達(dá)28.5億元，同比增長(zhǎng)185.57%；區(qū)間換手率3.49%，同比增長(zhǎng)66.99%。其中，消費(fèi)、能源、保障房REITs領(lǐng)漲。

量?jī)r(jià)齊升之下，公募REITs投資價(jià)值不斷凸顯。國(guó)信證券研究所指出，截至4月18日，近一年中證REITs指數(shù)回報(bào)率為9.2%，波動(dòng)率為6.9%，回報(bào)率高于中證轉(zhuǎn)債指數(shù)、滬深300指數(shù)和中證全債指數(shù)，波動(dòng)率低于滬深300指數(shù)和中證轉(zhuǎn)債指數(shù)。公募REITs年化現(xiàn)金分派率均值為5.7%，顯著高于當(dāng)前主流固收資產(chǎn)的靜態(tài)收益率。

在開源證券房地產(chǎn)建筑首席分析師齊東看來，在債券市場(chǎng)利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯有望繼續(xù)演繹，REITs作為高分紅、中低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，在政策力度加強(qiáng)以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，有望持續(xù)提升配置性價(jià)比，板塊具備較好的投資機(jī)會(huì)。

進(jìn)一步細(xì)化來看，華泰證券信用研究團(tuán)隊(duì)表示，根據(jù)2024年公募REITs年報(bào)和最新評(píng)估報(bào)告，各板塊估值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化，其中保租房和消費(fèi)REITs受益于基本面穩(wěn)健，估值多數(shù)提升。而產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流的估值下降，與下調(diào)租金、出租率和長(zhǎng)期增長(zhǎng)預(yù)期有關(guān)；特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)估值下降與剩余年限縮短有關(guān)；高速通行費(fèi)收入預(yù)測(cè)也面臨下調(diào)。

市場(chǎng)擴(kuò)容加速度

4月21日，南方順豐物流REIT在深交所舉行上市儀式。基金份額10億份，發(fā)售價(jià)格3.290元/份，募集資金總額32.90億元。底層資產(chǎn)為深圳、武漢和合肥項(xiàng)目，建筑面積分別約為7.42萬平方米、19.32萬平方米、21.81萬平方米，2024年前三季度營(yíng)業(yè)收入分別約為5826萬元、5947萬元、6336萬元。

這是今年掛牌上市的第6只公募REIT，年內(nèi)發(fā)行規(guī)模達(dá)到了100億元。截至目前，若算上仍在發(fā)行階段的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，全市場(chǎng)共有66只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計(jì)1730億元。相比于2021年底剛起步時(shí)的11只、364億元，擴(kuò)容速度相當(dāng)可觀。

“伴隨萬億級(jí)別REITs市場(chǎng)藍(lán)圖不斷展開，REITs市場(chǎng)的常態(tài)化發(fā)行明顯加快，租賃住房類REITs板塊集聚效應(yīng)和示范效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。REITs市場(chǎng)的不斷蓬勃發(fā)展，將有助于國(guó)家“防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板”進(jìn)程，同時(shí)有益于完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿、推動(dòng)金融供給側(cè)改革、促進(jìn)資本市場(chǎng)的高質(zhì)量建設(shè)，為金融機(jī)構(gòu)做好‘五篇大文章’，持續(xù)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民生發(fā)展打造范本?！比A泰證券資管向券商中國(guó)記者表示。

從管理人來看，目前華夏基金和中金基金旗下分別在管14只和8只REITs，這不僅得益于自身實(shí)力，同樣也與其背后股東中信證券、中金公司強(qiáng)大的投行業(yè)務(wù)能力有關(guān)。緊隨其后的是國(guó)泰君安資管和華泰證券資管，分別在管4只產(chǎn)品。

事實(shí)上，受公募牌照限制等因素影響，目前僅有上述兩家，以及浙商證券資管共3家券商資管成功發(fā)行過公募REITs產(chǎn)品。華泰證券資管稱，公司近年來在公募REITs領(lǐng)域多維度發(fā)力，前期已完成推動(dòng)3單公募REITs項(xiàng)目上市，項(xiàng)目底層涵蓋高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園等不同類型資產(chǎn)，并持續(xù)不斷完善項(xiàng)目獲取、提升運(yùn)營(yíng)水平。

財(cái)通資管也在接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行機(jī)遇期，公司投行業(yè)務(wù)條線將REITs作為重點(diǎn)工作來抓，穩(wěn)步推進(jìn)。今年1月，財(cái)通資管作為管理人成功發(fā)行了公司首單類REITs項(xiàng)目“常熟經(jīng)開工業(yè)坊1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶）”，顯示其投融聯(lián)動(dòng)綜合實(shí)力進(jìn)一步提升。

校對(duì)：陶謙