4月22日，由華泰證券資管擔(dān)任基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式發(fā)售。該項(xiàng)目網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)222.64倍，創(chuàng)下歷史新高；因公眾投資者認(rèn)購(gòu)太多，提前結(jié)束募集。

2025年以來(lái)，在市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒升溫、投資者尋找穩(wěn)定收益來(lái)源的需求日益增加等因素影響下，公募REITs市場(chǎng)熱度升溫，相關(guān)指數(shù)持續(xù)走高。從上市首發(fā)到擴(kuò)募擴(kuò)容，REITs市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)格局正在形成。

分析人士認(rèn)為，目前公募REITs的投資價(jià)值較為顯著。底層資產(chǎn)的確定性以及強(qiáng)制分紅模式，使其可以成為投資者資產(chǎn)配置的一部分，滿足投資者的投資需求。

認(rèn)購(gòu)熱情升溫

4月22日，由華泰證券資管擔(dān)任基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人的“華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡(jiǎn)稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”）正式發(fā)售。

根據(jù)公告，剔除無(wú)效報(bào)價(jià)后網(wǎng)下投資者管理的配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量總和為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的222.64倍，創(chuàng)下歷史新高。

當(dāng)日盤后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT公告，公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，提前結(jié)束公眾投資者的募集，原定的募集截止日為4月23日。

作為江蘇省首單租賃住房REITs項(xiàng)目，本項(xiàng)目底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，預(yù)計(jì)融資規(guī)模為13.67億元。根據(jù)招募說(shuō)明書介紹，募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，與恒泰集團(tuán)未來(lái)租住板塊規(guī)劃建設(shè)相契合，進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

近年來(lái)，華泰證券資管在公募REITs領(lǐng)域多維度發(fā)力，前期已完成推動(dòng)3單公募REITs項(xiàng)目上市，項(xiàng)目底層涵蓋高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園等不同類型資產(chǎn)。

光大證券分析師孫偉風(fēng)表示，公募REITs采用詢價(jià)定價(jià)機(jī)制，認(rèn)購(gòu)價(jià)格以向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定。網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)（全部有效網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)份額/最終網(wǎng)下發(fā)售份額）的整體變化趨勢(shì)與定價(jià)分位數(shù)較為一致，與公募REITs二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)相關(guān)性較高。

歷史發(fā)售情況看，市場(chǎng)較為青睞保租房REIT、能源REIT、生態(tài)環(huán)保及市政水利REIT。根據(jù)孫偉風(fēng)的計(jì)算，目前已上市64只產(chǎn)品的網(wǎng)下打新收益率均值為8.8%，收益率最高的為國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT，達(dá)49.9%。

2024年第四季度以來(lái)，打新熱潮持續(xù)，收益主要來(lái)自于一二級(jí)價(jià)差及老產(chǎn)品補(bǔ)漲后價(jià)差，在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率預(yù)期下行的背景下，光大證券預(yù)計(jì)，打新熱潮仍將得以持續(xù)，重點(diǎn)關(guān)注新產(chǎn)品與同業(yè)態(tài)老產(chǎn)品的價(jià)差。

市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

2025年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)熱度升溫。截至4月22日，中證REITs全收益指數(shù)為1066.995，相比于2024年12月9日的區(qū)間低點(diǎn)925.46，增幅逾15%。

伴隨著萬(wàn)億級(jí)別REITs市場(chǎng)藍(lán)圖不斷展開(kāi)，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，REITs市場(chǎng)的常態(tài)化發(fā)行明顯加快，全市場(chǎng)已有60余只REITs產(chǎn)品上市，板塊集聚效應(yīng)和示范效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

4月21日，南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（南方順豐物流REIT）在深交所上市。至此，公募REITs上市產(chǎn)品數(shù)量增至66只。從產(chǎn)品數(shù)量分布來(lái)看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以17只產(chǎn)品數(shù)量居首。

2024年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)發(fā)行上市步伐明顯提速。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，66只已上市的公募REITs中，36只產(chǎn)品為2024年以后上市。

與此同時(shí)，從上市首發(fā)到擴(kuò)募擴(kuò)容，REITs市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)格局正在形成。4月17日，博時(shí)基金發(fā)布關(guān)于博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擬第二次擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告，公募REITs市場(chǎng)即將迎來(lái)首單二次擴(kuò)募項(xiàng)目。國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中航京能光伏REIT等擴(kuò)募申請(qǐng)還在推進(jìn)中。

華泰證券資管相關(guān)負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)介紹，REITs市場(chǎng)的不斷蓬勃發(fā)展，將有助于國(guó)家“防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板”進(jìn)程，同時(shí)有益于完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿、推動(dòng)金融供給側(cè)改革、促進(jìn)資本市場(chǎng)的高質(zhì)量建設(shè)，為金融機(jī)構(gòu)做好“五篇大文章”，持續(xù)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民生發(fā)展打造范本。

投資價(jià)值顯現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，公募REITs將具有持續(xù)性、穩(wěn)定性現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，具有強(qiáng)制高分紅、投資門檻較低、流動(dòng)性較好的特點(diǎn)，已成為投資者多元化配置資產(chǎn)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、致力增厚收益的優(yōu)質(zhì)選擇。

盤古智庫(kù)高級(jí)研究員余豐慧在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，公募REITs的火爆現(xiàn)象反映了市場(chǎng)對(duì)于這類產(chǎn)品的強(qiáng)烈需求和認(rèn)可。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資者尋找穩(wěn)定收益來(lái)源的需求日益增加，而REITs以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)特性，成為了不少投資者的理想選擇。此外，政策的支持也極大地促進(jìn)了REITs的發(fā)展，為市場(chǎng)的繁榮提供了有力保障。

獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，公募REITs的火爆，與當(dāng)前市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒升溫有關(guān)。當(dāng)前，市場(chǎng)相對(duì)缺乏有效投資渠道。一方面，公募REITs底層資產(chǎn)比較穩(wěn)定，為投資者帶來(lái)確定性的投資預(yù)期。另一方面，公募REITs采取強(qiáng)制分紅的模式，一般是按照當(dāng)年凈利潤(rùn)90%以上進(jìn)行分紅，這種模式具有一定的投資確定性，也深受投資者的認(rèn)可。

“底層資產(chǎn)的確定性以及強(qiáng)制分紅模式，使其可以成為投資者資產(chǎn)配置的一部分，滿足投資者的投資需求。”郭施亮說(shuō)。

目前來(lái)看，公募REITs的投資價(jià)值依然顯著。余豐慧表示，隨著越來(lái)越多的產(chǎn)品上市，投資者的選擇更加多樣化，這不僅有助于分散風(fēng)險(xiǎn)，也為市場(chǎng)注入了新的活力。特別是那些與國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，如租賃住房、數(shù)據(jù)中心等，它們具有良好的長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力。不過(guò)，投資者也應(yīng)該注意到，盡管REITs通常被認(rèn)為是較為穩(wěn)健的投資選項(xiàng)，但仍然存在市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在投資時(shí)應(yīng)綜合考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。