公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)重量級(jí)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)。

4月24日，首程控股公告，與中國(guó)人壽、財(cái)信人壽等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金。該基金目標(biāo)規(guī)模為100億元，首期規(guī)模超50億元，這是目前市場(chǎng)上單只規(guī)模最大的公募REITs專項(xiàng)投資基金。

事實(shí)上，今年以來(lái)，險(xiǎn)資不斷加碼公募REITs投資。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行的背景下，配置公募REITs逐漸成為險(xiǎn)資應(yīng)對(duì)負(fù)債端剛性的策略之一，公募REITs未來(lái)有望繼續(xù)成為險(xiǎn)資的重點(diǎn)投資領(lǐng)域。

公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)首只“平準(zhǔn)基金”

國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)首只平準(zhǔn)基金官宣設(shè)立。

首程控股稱，與中國(guó)人壽、財(cái)信人壽等多家機(jī)構(gòu)合作設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs，該合伙企業(yè)（北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金）由首程控股（持股19.09%）、中國(guó)人壽（持股66.83%）、財(cái)信人壽（持股13.37%）等共同出資52.37億元人民幣成立，用于投資中國(guó)公募REITs市場(chǎng)，連結(jié)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)，推動(dòng)“存量資產(chǎn)盤活+新增投資”良性循環(huán)。

在瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉看來(lái)，市場(chǎng)上首次出現(xiàn)以平準(zhǔn)為主題的REITs投資基金，對(duì)中國(guó)REITs市場(chǎng)而言是一個(gè)里程碑式的事件。

談及在REITs市場(chǎng)推出“平準(zhǔn)基金”的意義，他表示，REITs市場(chǎng)比較突出的問題是流動(dòng)性不足，券商自營(yíng)等主流投資機(jī)構(gòu)雖然靈活性較強(qiáng)，但容易同質(zhì)化操作，在市場(chǎng)單邊下跌時(shí)，可能出現(xiàn)“踩踏”的情況。北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金引入了中國(guó)人壽、財(cái)信人壽這樣的“耐心資本”，在應(yīng)對(duì)短期市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)可以有更多的耐心，形成更加多元化的投資視角和策略，有利于市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)和平穩(wěn)發(fā)展。

“和A股以‘國(guó)家隊(duì)’購(gòu)買ETF進(jìn)行市場(chǎng)平準(zhǔn)不同，北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金是市場(chǎng)參與主體自發(fā)設(shè)立的投資平臺(tái)，以市場(chǎng)化機(jī)制進(jìn)行資金募集和投資決策，客觀上有利于提升市場(chǎng)的流動(dòng)性，進(jìn)而提高市場(chǎng)的運(yùn)行效率和定價(jià)能力?！敝煸獋シQ。

先鋒瑞馳私募基金認(rèn)為，“平準(zhǔn)基金”的推出有兩個(gè)層面的意義：首先，該基金的設(shè)立將有效提升REITs市場(chǎng)的資金供給，推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容，加快存量資產(chǎn)證券化進(jìn)程；其次，“平準(zhǔn)基金”屬于長(zhǎng)期資本的險(xiǎn)資與產(chǎn)業(yè)資本的深度結(jié)合，構(gòu)建了“資本+產(chǎn)業(yè)”的協(xié)同模式，彰顯“耐心資本”的示范效果，有助于優(yōu)化REITs市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)、減少短期投機(jī)行為，促進(jìn)市場(chǎng)從規(guī)模擴(kuò)張向價(jià)值發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

險(xiǎn)資逐步加大REITs配置是必然趨勢(shì)

實(shí)際上，今年以來(lái)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)明顯加大了對(duì)公募REITs的配置力度，未來(lái)還有望增強(qiáng)。

朱元偉統(tǒng)計(jì)了REITs 2024年底的投資人結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，國(guó)壽、新華、平安、泰康等都是持倉(cāng)量靠前的頭部險(xiǎn)資，利安人壽、同方全球人壽、東吳人壽等中小保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持倉(cāng)規(guī)模也在迅速擴(kuò)大。

“在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，險(xiǎn)資遭遇‘資產(chǎn)荒’，負(fù)債端的成本雖然有所下降，但不及資產(chǎn)端的降速，由此形成的利差損，讓保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)面臨巨大的配置壓力。如何將資金配置到高收益資產(chǎn)，是險(xiǎn)企普遍面臨的問題。這個(gè)問題在接下來(lái)一段時(shí)間將持續(xù)存在，所以這也就解釋了為什么保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)于公募REITs、私募REITs以及其他另類投資產(chǎn)品這么重視?！敝煸獋ケ硎?，與其他類型的REITs投資者相比，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)產(chǎn)品的投資，無(wú)論是前臺(tái)投資團(tuán)隊(duì)，還是中臺(tái)的信評(píng)和風(fēng)控，對(duì)于底層資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和理解都有更好的基礎(chǔ)。

先鋒瑞馳私募基金表示，截至2024年末，險(xiǎn)資通過戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下投資等渠道投資REITs的規(guī)模超130億元，占市場(chǎng)總份額的12.45%，但整體配置比例仍不足險(xiǎn)資總資產(chǎn)的1%。預(yù)計(jì)未來(lái)險(xiǎn)資逐步加大REITs的配置規(guī)模將是必然趨勢(shì)。

朱元偉表示，對(duì)于險(xiǎn)資而言，多層次REITs已經(jīng)逐漸成為重點(diǎn)領(lǐng)域。首先，保險(xiǎn)資金通常具有長(zhǎng)久期的負(fù)債端，迫切需要有相應(yīng)的投資端產(chǎn)品與其匹配。而REITs不僅是長(zhǎng)久期產(chǎn)品，同時(shí)有明顯高于國(guó)債的回報(bào)率水平，可以形成可觀的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和正向利差，是險(xiǎn)資重點(diǎn)考慮的配置方向。

其次，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在逐步轉(zhuǎn)向使用IFRS 9和IFRS 17等會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，客觀上會(huì)對(duì)其投資偏好造成影響。為了減少會(huì)計(jì)表現(xiàn)的波動(dòng)性，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)更傾向于投資期限長(zhǎng)、收益穩(wěn)定、凈值波動(dòng)小的投資產(chǎn)品。以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資非常契合這類需求，因而受到保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的青睞。