李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

某日上午，房協(xié)的朋友拉我去開會，討論他們的一個大計劃：建立一個面向全市的商品房“以舊換新”大平臺。朋友告訴我，和其他城市的平臺不同，這個平臺把開發(fā)商、中介企業(yè)、商業(yè)銀行、裝飾裝修企業(yè)、家具家電企業(yè)等凡是房產(chǎn)置換鏈條上的機(jī)構(gòu)，都集合在一起。而且，還要求所有涉及的企業(yè)、機(jī)構(gòu)都得給購房者讓利，讓“以舊換新”跑出規(guī)模來。

現(xiàn)在，樓市面臨的大問題是循環(huán)不暢：一邊是業(yè)主“賣房難”，美好人居的升級消費實現(xiàn)不了；另一邊是新市民和年輕人“上車難”，買不到合適的房源。同時，開發(fā)商的新盤又“去化難”。商品房“以舊換新”，各個環(huán)節(jié)通力合作，降低交易成本，沒房一族得其產(chǎn)，有房一族優(yōu)其產(chǎn)，開發(fā)商資金鏈的壓力緩解，地方政府穩(wěn)樓市的壓力消弭，可謂各得其所。

近期，各地官方、非官方的“以舊換新”活動挺熱鬧，市場關(guān)注度挺高，根據(jù)各地報道，均有幾千組客戶登記意向。但一圈聊下來，發(fā)現(xiàn)真正下定金買新房的客戶不多，只有十幾組。當(dāng)然，賣掉二手房需要幾個月，也阻礙了“賣舊買新”實現(xiàn)閉環(huán)，但問題可能并不在此。關(guān)鍵是，著眼點在賣房子上面，還是買房人上面，這是決定住房政策成效的基礎(chǔ)。

具體來說，不管是中介傭金減免，還是新盤折扣優(yōu)惠，表面看，確實有“折上折”的專屬優(yōu)惠，但事實上，在中介行業(yè)內(nèi)卷、開發(fā)商內(nèi)卷的情況下，很多優(yōu)惠要么其他渠道也能獲得，要么名不副實，而消費者權(quán)益和購房訴求等方面的著力好像不多。比如，“無責(zé)退訂”兌現(xiàn)不了、交易的房子有瑕疵、特惠變普惠，怎么處罰開發(fā)商和中介，這些貌似都沒有明確的政策。

這恰恰才是政策最該著墨之處。再比如，很多二手房可居性不足，要么是室內(nèi)或樓道破敗、賣相不好，要么是公共設(shè)施缺配減配。新房配套服務(wù)短缺問題也很普遍，這就導(dǎo)致大家參與的積極性較低。過去，房價上漲可謂“一俊遮百丑”，靠售樓處忽悠、媒體代言就能把房子賣掉?，F(xiàn)在，幾乎每個人都直接或間接經(jīng)歷過樓市的周期起落，對商品房營銷套路也略知一二。

因此，如果還堅持口惠而實不至的優(yōu)惠，疊加鋪天蓋地的宣傳，就能把市場情緒調(diào)動起來，把頹勢扭轉(zhuǎn)，已是“老皇歷”了。筆者認(rèn)為，好的樓市政策，一定是從購房者出發(fā)，實現(xiàn)他們的住房愿望，間接達(dá)到政策的目的。當(dāng)市面上“好房子”沒那么多、當(dāng)產(chǎn)品不給力的時候，我們就得靠實實在在的優(yōu)惠來吸引參與者。而這些，恰恰是各地“以舊換新”所欠缺的。

比如，開發(fā)商承諾，“以舊換新”房源價格永遠(yuǎn)比其他渠道優(yōu)惠多1個點；中介機(jī)構(gòu)承諾，“以舊換新”傭金比其他渠道少0.5個點；銀行承諾，“以舊換新”的房源按揭利率低5個基點；“以舊換新”房源契稅或個稅減半，“以舊換新”房源若一周內(nèi)不退訂，涉事開發(fā)商進(jìn)入“黑名單”。當(dāng)我問到那位朋友，有沒有這些規(guī)定，對方無奈地?fù)u搖頭。

住房需求潛力很大，但要注意的是，這種需求已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，即便是剛需也不再是“只為上車”的訴求。推動“以舊換新”的好事做好、推動商品房市場循環(huán)的實事做實，就得在供給側(cè)改革做工作，也就是二手房和新房補(bǔ)短板，從居住者（而不是賣房子）的視角出發(fā)，把缺失的配套和服務(wù)補(bǔ)上來，這也是為過去買單，也是住房政策回歸本源。

這是修復(fù)信任關(guān)系、契約關(guān)系不得不經(jīng)歷的過程。最后再講一點，筆者打聽了很多城市，發(fā)現(xiàn)都沒有實現(xiàn)二手房交易帶押過戶。其實，這是促進(jìn)“以舊換新”的好政策，既能縮短交易周期（不讓購房者多跑腿），還能降低成本（砍掉贖樓過橋成本）。為啥無法實現(xiàn)？銀行擔(dān)心貸款跑了，中介擔(dān)心代理過橋收益沒了，登記機(jī)構(gòu)擔(dān)心風(fēng)險承擔(dān)。這最能說明問題，各有各的小算盤，唯獨沒有從消費者的福利出發(fā)，都說好的政策無法出爐，需要我們深思。

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