萬(wàn)科再現(xiàn)重磅消息！

據(jù)萬(wàn)科8月21日公告，為滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要，萬(wàn)科全資子公司北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京萬(wàn)科”）、北京萬(wàn)科匯通置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“匯通置業(yè)”，與北京萬(wàn)科合稱(chēng)“賣(mài)方”），將其持有的北京萬(wàn)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京萬(wàn)金”）的股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓予嘉興東富正啟投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉興東富”或“買(mǎi)方”），對(duì)價(jià)為20億元。

根據(jù)公告，截至2024年7月31日，萬(wàn)科擔(dān)保余額804.67億元，占萬(wàn)科2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為32.09%。近期，萬(wàn)科部分債券的收益率再次上升到20%以上，地產(chǎn)債再度出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科此舉或?yàn)榫徑膺@些壓力。考慮到萬(wàn)科當(dāng)前業(yè)務(wù)開(kāi)展以力?，F(xiàn)金流為核心，他們可能繼續(xù)堅(jiān)決推進(jìn)現(xiàn)房庫(kù)存去化、資產(chǎn)和股權(quán)處置。

其實(shí)，最近房地產(chǎn)市場(chǎng)利好預(yù)期和傳聞不斷，整個(gè)市場(chǎng)也將迎來(lái)“金九銀十”。那么，房地產(chǎn)行業(yè)能否借著這個(gè)時(shí)段迎來(lái)一波小高潮呢？

萬(wàn)科重磅

8月21日晚，萬(wàn)科發(fā)布公告。公告顯示，為滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要，萬(wàn)科全資子公司北京萬(wàn)科、匯通置業(yè)，將其持有的北京萬(wàn)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓予嘉興東富正啟投資合伙企業(yè)（有限合伙），對(duì)價(jià)為20億元。北京萬(wàn)金、北京萬(wàn)科、匯通置業(yè)與嘉興東富就前述交易事項(xiàng)簽署了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，北京萬(wàn)金、北京萬(wàn)科、匯通置業(yè)均應(yīng)履行該協(xié)議項(xiàng)下的所有義務(wù)，并且北京萬(wàn)金以其部分應(yīng)收款為此事項(xiàng)提供質(zhì)押擔(dān)保。

萬(wàn)科2023年度股東大會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司及控股子公司對(duì)外提供擔(dān)保的議案》，同意公司為控股子公司、控股子公司為母公司或其他控股子公司的銀行及其它金融機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)以及其它業(yè)務(wù)提供擔(dān)保，在授權(quán)有效期內(nèi)提供的新增擔(dān)?？傤~須不超過(guò)1500億元，有效期為自2023年度股東大會(huì)決議之日起至 2024年度股東大會(huì)決議之日止。董事會(huì)在取得股東大會(huì)授權(quán)之同時(shí)，已進(jìn)一步轉(zhuǎn)授權(quán)公司總裁對(duì)于單筆對(duì)外擔(dān)保金額低于125億元進(jìn)行決策。

根據(jù)公告，截至2024年7月31日，公司擔(dān)保余額804.67億元，占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為32.09%。其中，公司及控股子公司為公司及其他控股子公司提供擔(dān)保余額803.58億元，公司及控股子公司對(duì)聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司提供擔(dān)保余額1.09億元。公司無(wú)逾期擔(dān)保和涉及訴訟的擔(dān)保。本次擔(dān)保發(fā)生后，公司對(duì)外擔(dān)?？傤~將為886.63億元，占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為35.35%。

分析人士認(rèn)為，近期，萬(wàn)科部分債券的收益率再次上升到20%以上，地產(chǎn)債再度出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科此舉或?yàn)榫徑膺@些壓力。2024年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額1273億元（同比下降38%），對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售回款達(dá)1186億元，其中現(xiàn)房銷(xiāo)售額超240億元、車(chē)商辦銷(xiāo)售額超150億元，帶動(dòng)存貨結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。同時(shí)，公司于上半年完成七寶萬(wàn)科、深超總地塊、南翔印象城MEGA等資產(chǎn)處置和印力REIT發(fā)行上市，合計(jì)回款超90億元。中金公司認(rèn)為，考慮到公司當(dāng)前業(yè)務(wù)開(kāi)展以力保現(xiàn)金流為核心，萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)決推進(jìn)現(xiàn)房庫(kù)存去化、資產(chǎn)和股權(quán)處置。

利好不斷，效果如何？

今年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂利好不斷。

昨天金融監(jiān)管總局稱(chēng)，目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目5392個(gè)，審批通過(guò)的融資金額近1.4萬(wàn)億元。當(dāng)前，為了做好保交房工作，各城市協(xié)調(diào)機(jī)制正在全面了解所在地在建已售未交付房地產(chǎn)項(xiàng)目信息。對(duì)于需要通過(guò)“白名單”獲得融資支持但尚未滿(mǎn)足“白名單”條件標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，城市協(xié)調(diào)機(jī)制督促銀行要提出有針對(duì)性的意見(jiàn)建議，房地產(chǎn)企業(yè)要采取措施盡快修復(fù)問(wèn)題項(xiàng)目，城市政府要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，推動(dòng)符合“白名單”條件標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目應(yīng)納盡納。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，2024年前7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積5.4億㎡，同比下降18.6%；中國(guó)房屋新開(kāi)工面積4.4億㎡，同比下降23.2%；施工房屋面積70.3億㎡，同比下降12.1%；竣工房屋面積3.0億㎡，同比下降21.8%；開(kāi)發(fā)投資完成額6.1萬(wàn)億元，同比下降10.2%；到位資金總量為6.2萬(wàn)億元，同比下降21.3%。

數(shù)據(jù)顯然并不亮眼，不過(guò)，還是有一些現(xiàn)象值得關(guān)注。國(guó)泰君安認(rèn)為，近期，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整的案例不斷增多，且有部分城市出臺(tái)新規(guī)來(lái)加快調(diào)整的進(jìn)程，與前期土地性質(zhì)由商業(yè)屬性改住宅屬性的規(guī)劃調(diào)整相比，得房率調(diào)整更為直接。部分城市新推項(xiàng)目的得房率較高，能夠超過(guò)90%。一般情況下，高得房率往往被市場(chǎng)看作是促銷(xiāo)手段，然而從當(dāng)前情況看，相對(duì)不缺需求的一線(xiàn)城市也出現(xiàn)了高得房率的項(xiàng)目。過(guò)去的政策，更多的針對(duì)已經(jīng)出售的項(xiàng)目，站在當(dāng)前，未售庫(kù)存的化解是后續(xù)的關(guān)鍵，且這不僅針對(duì)民企，央國(guó)企同樣也需要對(duì)在手項(xiàng)目做庫(kù)存去化，而得房率政策就有助于去庫(kù)存的推進(jìn)。

華福證券認(rèn)為，假設(shè)到2024年底，現(xiàn)房住宅銷(xiāo)售面積增速以及期房轉(zhuǎn)入現(xiàn)房面積增速保持與2024年6月水平相同，住宅現(xiàn)房庫(kù)存去化周期將降低至1.43年。在監(jiān)管持續(xù)推進(jìn)現(xiàn)房收儲(chǔ)政策環(huán)境下，現(xiàn)房銷(xiāo)售增速有望進(jìn)一步復(fù)蘇，推動(dòng)庫(kù)存周期進(jìn)一步下行。

校對(duì)：劉榕枝