在地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整中，物業(yè)企業(yè)的調(diào)整不可避免。萬物云（02602.HK）董事長朱保全在3月26日召開的業(yè)績說明會上表示，在上市后萬物云經(jīng)歷了“構(gòu)建業(yè)務獨立性”的三年，在未來的“能力建設(shè)”三年，AI將會是公司重構(gòu)價值的核心引擎。

對比上市前的2021年，萬物云在2024年交出了一增一減的兩個“50%”，顯示其獨立性的增強：營收規(guī)模增長53%，從2021年的237億元升至362億元；持續(xù)關(guān)連交易比例下降50%，由2021年的19.2%降至9.5%。

業(yè)務獨立性的增強，保證了股東回報的可預期性。2024年，萬物云董事會建議以核心凈利潤的100%為派付股息總額，公司全年股息率約9.3%。2025年，萬物云將繼續(xù)以核心凈利潤的55%作為分紅基準，并根據(jù)戰(zhàn)略需要靈活啟動特殊分紅。

“AI御風而行，開發(fā)商等歷史遺留問題逐步消解?！痹谖飿I(yè)行業(yè)集中度提升的存量新時代，朱保全將未來三年的重點定義為圍繞“資產(chǎn)、智慧、低碳”三者展開的“能力建設(shè)”。其中AI應用被朱保全視為重構(gòu)物業(yè)管理價值鏈的核心引擎——它既是釋放重復勞動力的抓手，也將是頭部企業(yè)在存量市場爭取市場機會的金字招牌。

高獨立性穩(wěn)定現(xiàn)金流 支持高分紅

3月25日，萬物云公布2024年度業(yè)績，營業(yè)收入362.2億元，同比增長9.2%；核心凈利潤22.3億元，同比下降4.8%。業(yè)績達成預期指引。萬物云是物業(yè)管理的頭部企業(yè)，克而瑞物管的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年共有6家上市物業(yè)管理企業(yè)在管面積突破5億平方米，其中萬物云以10.6億平方米的在管面積排在榜首。

過去三年，物業(yè)行業(yè)發(fā)生極大變化，最典型的特征就是企業(yè)規(guī)模增速放緩——2024年上半年頭部上市物企整體收入同比增速不足8%，在2021年中期這一增速超過50%，其背后的原因是物企直接關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)深度調(diào)整。

在發(fā)展邏輯變更的背景下，壓降關(guān)聯(lián)方收入、消化應收賬款，尋求獨立、有質(zhì)量的發(fā)展對于物業(yè)公司成為在近兩年內(nèi)比業(yè)績增速更為重要的經(jīng)營工作。

“2022年至2024年是構(gòu)建業(yè)務獨立性的三年，公司正在‘蹲實筑底’?！比f物云董事長朱保全總結(jié)稱。財報顯示，三年間萬物云持續(xù)關(guān)連交易比例從2021年的19.2%下降至2024年的9.5%，并較上年同期下降4個百分點。

萬物云的應收賬款回收工作在2024年加速推進。2024年下半年，萬物云累計回收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應收賬款超過30億元，其中通過收購實物資產(chǎn)專項償還現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)直接抵償關(guān)聯(lián)方應收賬款超過12億元。同時，公司對存在回收風險的應收賬款進行了減值評估，2024年當期計提6.1億元。

“公司所接受的實物資產(chǎn)，主要包含流動性較優(yōu)的工抵資產(chǎn)，以及蝶城輻射范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)股權(quán)。這些深嵌蝶城核心區(qū)的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，絕非簡單的資產(chǎn)負債表修復工具，其本質(zhì)是蝶城生態(tài)的有機延伸，標志著公司從物業(yè)服務向資產(chǎn)管理的升維。”萬物云方面表示。

獨立性的增強保障了萬物云增量現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，與可預期的股東回報。截至2024年12月31日，公司賬上現(xiàn)金134.3億元，2024年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流超過19億元。在此基礎(chǔ)上，萬物云董事會建議以核心凈利潤的100%為派付股息總額，向股東派付全年股息每股人民幣1.9元（含稅）。以2024年末收盤價計算，萬物云全年股息率約9.3%。

萬物云董事會秘書黃旻介紹，關(guān)于分紅的決定，背后有兩個重要考慮：既要給股東長期穩(wěn)健、可預期的回報，也要保障公司的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)悉，2025年萬物云將繼續(xù)以核心凈利潤的55%作為分紅基準，并根據(jù)戰(zhàn)略需要靈活啟動特殊分紅，調(diào)整分紅方案。

應對降費呼聲 彈性定價受歡迎

雖然地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，物業(yè)服務正在經(jīng)歷從“粗放管理”向“質(zhì)價相符”模式轉(zhuǎn)變的趨勢。最直觀的體現(xiàn)就是去年以來，各地此起彼伏的降物業(yè)費呼聲。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年至今，降費項目主要集中在我國部分二線城市及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來發(fā)布物業(yè)費限價政策的城市，物業(yè)費整體降幅區(qū)間主要集中在10%—40%。

為應對降價沖擊，去年萬物云已發(fā)布彈性定價產(chǎn)品“萬科物業(yè)智選”，即由物業(yè)公司決定項目服務底線，客戶按需選擇服務項目及每個服務項目服務頻次，基于所選服務合集定價。

萬物云副總經(jīng)理楊光輝今日在業(yè)績會上介紹，各地業(yè)主委員會對萬科物業(yè)智選產(chǎn)品的靈活性和創(chuàng)新性表現(xiàn)出較高興趣和關(guān)注。截至目前，已有超過64個城市、160組客戶正在陸續(xù)接洽中，合同金額達到6.2億元。其中25組客戶已經(jīng)深入溝通到服務標準和頻次選擇階段，并逐步推進至招投標階段，8個項目已經(jīng)中標簽訂合同并陸續(xù)進場。

“這個數(shù)字目前仍在上升，彈性定價作為創(chuàng)新物業(yè)管理模式，已展現(xiàn)出較大市場潛力?！睏罟廨x表示，“未來，萬物云將通過持續(xù)優(yōu)化服務清單、加強市場推廣和保障服務履約，該模式有望在更多項目落地，為公司創(chuàng)造新的盈利增長點。”

據(jù)了解，目前萬物云已將標準化作業(yè)清單梳理歸納為508項，其中鎖定158項基礎(chǔ)服務作為品質(zhì)底線，同步開發(fā)350項可選服務模塊。后續(xù)萬物云將進一步全面梳理508項標準化作業(yè)清單，并在2025年上半年彈性定價將向全行業(yè)開源。

堅持蝶城改造 提升AI能力

“質(zhì)價相符”的主旋律下，以彈性定價確立“價”的基準之后，萬物云將未來三年的重點放在“能力建設(shè)”以提升“質(zhì)”的水平?！澳芰ㄔO(shè)”的核心是在過往以勞動力外包為底座的基礎(chǔ)上，圍繞“資產(chǎn)、智慧、低碳”，通過流程變革與科技應用提效，將逐步提供附加技術(shù)及知識含量更高的服務產(chǎn)品，其中AI能力成為關(guān)鍵。

前期已被驗證破解“規(guī)模不經(jīng)濟”效應的蝶城戰(zhàn)略，仍是萬物云的提升效率的基本盤。朱保全在會上表示，希望到三年后萬物云的蝶城項目數(shù)量能夠達到上千個。截至2024年底，萬物云的蝶城數(shù)量已經(jīng)達到666個，相比于還未開始進行蝶城提效改造工作的2021年，萬物云住宅物業(yè)服務的毛利率提升了1.3個百分點。

在蝶城戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，萬物云正在努力通過家裝、二手經(jīng)紀等業(yè)務實現(xiàn)“蝶城+”的生態(tài)效應。朱保全透露，圍繞蝶城，如果有效率更高且基于萬科物業(yè)社群，能幫助空間增加人流的資產(chǎn)，公司會通過和基金公司合作的方式進入。

目前，萬物云最新的“蝶城+”嘗試是社區(qū)商業(yè)項目，公司從萬科方面接手的多個商業(yè)項目將是這一嘗試的基礎(chǔ)。萬物云在會上介紹，自去年11月從關(guān)聯(lián)方處接手的武漢新唐萬科廣場并納入萬物云蝶城體系后，武漢新唐項目首月會員活躍度同比提升24%，到店客流量增長17%，餐飲等主流業(yè)態(tài)的銷售金額和坪效均實現(xiàn)大幅提升。

記者了解到，下個月武漢新塘萬科廣場將正式更名為“萬芊薈”，這一品牌將是萬物云的社商管理品牌，武漢新塘萬科廣場將成為“萬芊薈”的第一個實體項目。

在“智慧層面”，AI的應用被萬物云視為重構(gòu)物業(yè)管理價值鏈的核心引擎。朱保全表示，公司在三年事業(yè)計劃書里提出“成為AI應用領(lǐng)先企業(yè)”的目標，公司希望未來為客戶提供的服務不再是數(shù)人頭，而是基于流程和AI調(diào)配的服務，對整個行業(yè)帶來質(zhì)變。據(jù)介紹，目前AI在萬物云內(nèi)部的智能運維場景、服務提質(zhì)場景、能源優(yōu)化場景有所覆蓋，并展現(xiàn)出顯著的成效與價值。通過AI釋放重復勞動力，將1200名員工轉(zhuǎn)崗至社區(qū)運營等高價值崗位，人均效能提升2.3倍。

統(tǒng)計顯示，目前物業(yè)行業(yè)的集中度正在提升，2024年TOP10物企新增合約面積均值為T0P11—30物企的2.4倍?！昂罄m(xù)頭部品牌企業(yè)市占率會進一步集中?！敝毂ＨA期，“伴隨近年因流動性、資產(chǎn)抵債等資產(chǎn)交易而帶來的所有者大更換，新業(yè)主對‘智慧與綠色’對運營改善的關(guān)注，更是給到具備‘科技能力’的物業(yè)企業(yè)帶來替換服務的機會?！?/p>